即使利率下调25个基点 券商：无助提振房贷需求

（吉隆坡8日讯）房产贷款数据显示，市场借贷紧缩局面未有改变，券商认为，即使货币利率削减25个基点料也不会显著改善需求，未来12个月房产业者可能宣布更多集资活动。

同时，房产业者上半年销售和未进账销售可见度，是未来需关注的两项主要指标。

肯纳格证券研究指出，国行在2014年9月升息25个基点至3.25%，平均借贷率没出现显著改变，因此相信若来临的议息会议降息25个基点也不会显著改变市场需求。反而是目前低借贷率环境下房产需求下滑，相信这主要是借贷流通量因素所致。

该行不排除降息或改善消费者意愿，但不会显著改变房产需求，除非隔夜政策利率下修50个基点以上，或可改变这个想法。

此外，业者平均未进账销售可见度从1.5年减少至1.3年。其中未进账销售可见度有约2年，主要是海外工程或合理化因素贡献。如果今年销售目标进一步下修，估计平均盈利可见度将下滑至低于一年水平，即对盈利波动带来更高的风险。

集资减负债

假设未进账销售的盈利可见度减少至低于一年，这表示未来两、三年的盈利将趋向下滑趋势。

发展商在2016至2017财年的平均净负债率维持在0.24至0.26倍，仍低于券商给于介于0.5倍和0.6倍的舒适水平。近期实达集团（SPSETIA，8664，主要板房产）和绿盛世（ECOWLD，8206，主要板房产）都进行集资活动来降低负债率。

至于中小资本发展商，可能会选择降低派息率，甚至取消股息政策。至于需求低迷的发展商或寻求将土地套现，因此未来若有更多集资活动并不惊喜，唯这将稀释盈利表现并影响投资者回酬，且降低估值。

下届财算聚焦政府房屋政策

以目前来看，肯纳格证券研究相信2017年财政预算案依旧是“以民为主”，主要优惠将在政府的房屋政策下提供，若幸运还可获得政府可负担房屋的额外补贴，但不会对发展商带来显著改变。

至于政策方面，经济学家相信利率将维持不变，且不会调整购买第3间的70%房屋贷款顶限，因为购买第3间房子的买家多为投资者或投资商，若调整房贷顶限或向市场发出错误讯号。

此外，该行相信降低或废除房产盈利税（RPGT）将不利于房市，或引发抛售加剧供应过剩局面。

该行建议将公积金第二户口的提取金额提高，会逐步提高房屋持有率，不过这项措施仍需进行研究，因会对未来退休引起反响。