即使利率下調25個基點 券商：無助提振房貸需求

（吉隆坡8日訊）房產貸款數據顯示，市場借貸緊縮局面未有改變，券商認為，即使貨幣利率削減25個基點料也不會顯著改善需求，未來12個月房產業者可能宣布更多集資活動。

同時，房產業者上半年銷售和未進賬銷售可見度，是未來需關注的兩項主要指標。

肯納格證券研究指出，國行在2014年9月升息25個基點至3.25%，平均借貸率沒出現顯著改變，因此相信若來臨的議息會議降息25個基點也不會顯著改變市場需求。反而是目前低借貸率環境下房產需求下滑，相信這主要是借貸流通量因素所致。

該行不排除降息或改善消費者意願，但不會顯著改變房產需求，除非隔夜政策利率下修50個基點以上，或可改變這個想法。

此外，業者平均未進賬銷售可見度從1.5年減少至1.3年。其中未進賬銷售可見度有約2年，主要是海外工程或合理化因素貢獻。如果今年銷售目標進一步下修，估計平均盈利可見度將下滑至低於一年水平，即對盈利波動帶來更高的風險。

集資減負債

假設未進賬銷售的盈利可見度減少至低於一年，這表示未來兩、三年的盈利將趨向下滑趨勢。

發展商在2016至2017財年的平均淨負債率維持在0.24至0.26倍，仍低於券商給於介於0.5倍和0.6倍的舒適水平。近期實達集團（SPSETIA，8664，主要板房產）和綠盛世（ECOWLD，8206，主要板房產）都進行集資活動來降低負債率。

至於中小資本發展商，可能會選擇降低派息率，甚至取消股息政策。至於需求低迷的發展商或尋求將土地套現，因此未來若有更多集資活動並不驚喜，唯這將稀釋盈利表現並影響投資者回酬，且降低估值。

下屆財算聚焦政府房屋政策

以目前來看，肯納格證券研究相信2017年財政預算案依舊是“以民為主”，主要優惠將在政府的房屋政策下提供，若幸運還可獲得政府可負擔房屋的額外補貼，但不會對發展商帶來顯著改變。

至於政策方面，經濟學家相信利率將維持不變，且不會調整購買第3間的70%房屋貸款頂限，因為購買第3間房子的買家多為投資者或投資商，若調整房貸頂限或向市場發出錯誤訊號。

此外，該行相信降低或廢除房產盈利稅（RPGT）將不利於房市，或引發拋售加劇供應過剩局面。

該行建議將公積金第二戶口的提取金額提高，會逐步提高房屋持有率，不過這項措施仍需進行研究，因會對未來退休引起反響。