國行減息房貸利率沒下調？ 消費者應主動找銀行談！
報導︰葉愛雲
（吉隆坡15日訊）國家銀行週三（13日）宣佈降息，平民百姓如我們又該如何從中受惠？對每月為房貸供款忙得團團轉的打工一族，理財師促休想等銀行來敲門，應主動出擊，為自己的房貸爭取更低利率！
VKA財富管理董事經理兼財務規劃師拿督林俊喜碩士向《中國報》指出，除了關心房貸利率的高低，消費者應該先向各別銀行了解本身的房貸配套，到底是靈活貸款（flexi loan）或是固定貸款（Fixed Loan）。
他解釋，所持有的若是靈活貸款戶頭，消費者多繳的房貸，銀行會將多餘的供款視作部分清算（partial settlement）款項，壓低借貸本金，倘若借的是固定貸款，多餘的供款只會被視作預付貸款（advanced payment），不會用於清算借貸本金。
“若是近幾年才剛借的一般是靈活貸款，若擁有閑錢的消費者，此時定存利率料滑落，其實可趁機將錢取出進行一次性的部分清算，從中省下房貸利息。”
每月供款將減少
不過，他提醒，固定貸款戶頭的消費者，千萬別以為每月額外多付供款，銀行就會直接調降貸款本金，應主動跟銀行接洽溝通。
“先找銀行洽談，再決定下一步怎麼做，可以和銀行討論調低房貸利率或向其他銀行了解最新的再融資配套，以免白白錯失獲得更低房貸利率的機會。”
本報用假設性情況，致電馬銀行投銀一名房貸執行員了解，若原本的融資利率為5.65%，如今進行再融資，沒有加額貸款（Top-up Loans），也不加長貸款期限，目前利率為4.4%（尚未下調），每月供款將從原本的1040令吉，將減少至981令吉，每月可省下59令吉。
由於國行才剛宣佈減息，銀行仍在籌備中，一旦新的調整後利率出爐，換言之，消費者每月可省下更多。
宏願集團董事經理陳文博再次提醒指出，千萬不要妄想銀行會主動告訴你利率已調低，所以大家還是主動找銀行洽談，爭取最低利率！
省下付款可優先減債
陳文博建議，消費者應趁機檢視本身的房貸配套，重組手頭貸款，多出的款項可用來減低債務負擔。
他說，通常房貸合約的鎖定期限（lock-in period）是3或5年，若已超過該年限的消費者，就應該重組貸款。
“先不談國行降息會為市場提高多少流動性或對經濟會帶來什麼幫助，就打工族而言，首先應該趁機減債，再談投資，加上許多銀行或會趁此時推出較低利率配套搶客，打工一族可以從中受惠。”
他舉例，屋子會升值，加上已償還超過5年的房貸，屋主肯定有加額貸款的配額，加上這位屋主若有一堆卡債，比較下卡債利率每月約1.5%，一年就是18%，較6%、7%的房貸利率高，那就該優先處理卡債，避免卡債如滾雪球一發難以收拾。
陳文博表示，再融資也讓屋主可以加長攤還期，從中壓低每月供款，寬鬆手頭現金流用於其他儲蓄或投資，也可將高利率的債務先解決，一舉多得。
穩定投資可選儲蓄保單
定存率或無法和通脹抗衡，陳文博建議，消費者為手頭現金另覓出路，尋找較高回酬的投資或儲蓄。
他說，消費者選擇將房貸再融資，加額貸款取得的額外現金流用於解決卡債後，也可充作投資資金。
但消費者首先必須對自己誠實，他說，若本身自問不是一位有紀律的投資者、對投資毫無概念，余錢也不多，那建議採取穩紮穩打的投資策略。
陳文博舉例，如可選擇購買中長期儲蓄保險，回酬儘管不及高風險投資如股市來得快及高，但勝在穩定，只需每月或每年定期存款，所需投入金額不會很多，還可享有額外保障，當未來滿期時就可取回保險公司所承諾的金額。
目前最佳投資機會
“我有位朋友每年最多只有能力挪出1000至2000令吉，閑錢不多，他將每年多出的這筆逾2000令吉購買了一份儲蓄保險，20年後他現在就有10多萬令吉，這也是一筆不錯的收入。”
林俊喜認為，目前是投資的最好時機，過去經驗，每次低潮，市場大約用了12至18個月來調整，這次情況是，市場從去年開始就放緩，如今已過了一年。
“就理財角度，若有5萬令吉，建議將錢分成12份或24份，但不是一次過投資，若是12份，每月大約有4000令吉，可用於購買信託基金或股票，選有穩定利息收入的抗跌股或藍籌股，這類投資變現容易，之後可視市場波動調整投資策略。”
銀行：C銀行
貸款期：2007年8月3日至2032年12月1日（貸款期：25年）
房貸利率：5.65%
尚欠貸款本金（Outstanding Principal）：13萬5029.52令吉。
目前每月供款：1040令吉
X小姐若現在進行再融資，沒有加額貸款，也不加長貸款期限，保持原來剩餘攤還期限，大約16年。
就當前馬銀行BR+1.2%計算，即利率4.4%，融資額13.5萬令吉、意即每月供款是981令吉，較X小姐目前每月供款1040令吉少59令吉，1年下來節省708令吉（見表★）。
長達8年多來，X小姐從未檢視過本身貸款，以一年708令吉粗略估算，過去9年來，X小姐多還多了6372令吉；上述情況顯然不只發生在X小姐身上，許多打工族相信都身歷其境，從未關心國行及銀行的利率調整，所謂積少成多，每月省下一點就成一座山。
拉長供款期每年可省近RM5000
該名房貸執行員根據以上例子指出，目前銀行條例是借款人最長可借至70歲，以X小姐當前34歲計算，最長貸款期限是35年，若以35年計算，每月還款額是631令吉，一年下來X小姐就可以省下4908令吉（如表）。
若善用這筆款項來進行其他投資，如信託基金，X小姐在未來或可更快繳清銀行欠款，現金流也不會因此被鎖死。
大馬投銀
基貸率降至6.65%
大馬投銀控股（AMBANK，1015，主要板金融）宣布降息0.2%，基準率（Base Rate）從4%下調至3.8%，基貸率（BLR）則從6.85%降至6.65%，從7月19日起生效。
大馬投銀控股是繼馬銀行（MAYBANK，1155，主要板金融）之後，第2家調整利率的銀行。
大馬投銀控股兼大馬銀行總執行長拿督蘇萊曼在文告中指出，利率調整將不會影響銀行表現。
他補充，國行決定降息雖是預料之外，但相信此舉來得合時宜，會對消費者及大馬經濟帶來正面效益。
“這是個提升大馬經濟穩健增長，先發制人和積極的措施，因全球不穩定，貨幣刺激措施具及時性。”
馬銀行昨日（14日）率先降息，基準率從3.2%降至3%，基貸率從6.85%降至6.65%，同樣下調0.2%。
