百万高档房产，急拍卖！

独家报导：叶爱云

房产投机客供不起房贷的劣况显现，形成每月平均有2000个单位的房地产被拍卖，当中以100万令吉及以上的单位增幅达15%。

今年首半年，每月平均就有2000个单位或总值7.3亿令吉的房地产被拍卖，引发此前大量扯购高档房地产投机客违约率提高隐忧，恐对房市形成火烧连环船效应！

上述房地产种类涵盖所有类型，包括住宅房产、商业房产、办公及零售单位等。

拍卖资讯网Auction guru总执行长谢廉义告诉《中国报》：“相比2008、2009及2010年，今年来流入拍卖屋市场的100万令吉及以上高档房产，增加了10%至15%。反观定价介于5万至20万令吉房产，相比当年已锐减50%”

“当前房市陷低迷，交易量不断下滑，国内商业活动趋缓也都考验著高档房产业主的持有能力（Holding power），我们预见下半年房地产拍卖量更多。”

谢廉义说，国内经商情绪持续恶化，加上外围经济欠缺明朗，皆冲击投资者购买高档房地产的意愿，因为高档房地产租金回酬率向来就不高，当租金回酬不足以应付银行贷款，加上二手房市同样淡静时，流入拍卖市场的高档房产自然就会提高。”

最多住宅房产被拍卖

今年首半年，被拍卖的房地产一共有1万2336个，总值高达43亿8229万2803令吉，被拍卖的房地产单位相比2014年（1万8441单位）及2015年（1万3961个单位）上半年，分别滑落33%及12%。

但就拍卖价值而言，2016年上半年被拍卖房地产的总值高达43.8亿令吉，较2014年及2015年上半年分别高出8%及31%。

谢廉义指出：“若和2014年按月比较则平均高出7%，和2015年按月比较，2016年首6个月总拍卖房地产价值则高出24%；以上数据反映整体房地产价格实际已提高。”

“我们调查也发现今年4月份所拍卖的房地产中，被拍卖房地产总价值就高达9.26亿令吉，是2014、2015及2016年上半年中最高的月份；当中以住宅房产被拍卖宗数占最多，商业房产及土地拍卖仅占总拍卖市场分别约10%。”

被拍卖的住宅房产中，仍然以价格介于5万至20万令吉的住宅房产占多数；高档房产数量虽有增加，但相比去年增幅尚属温和，并非如市场所预期般大增。

高价房产料被抛价脱手

谢廉义预见将有大量此前投资高档房地产的业主或机构，难敌冷飕飕的房市，开始通过抛价脱售手头高档房地产，以免陷入无法偿付贷款的窘境。

他指出：“流入拍卖市场的高档房地产一旦增加就会对房地产价格造成下行压力，也就不利未来新房地产的推介，势必影响购买率，加上供应确实过剩及金融机构收紧放贷条例，高档房地产价格最终陷入盘整也就在所难免。”

惟他相信高档房地产价格陷入调整只是短期情况，对高档房地产长期而言是正面的发展，且位处高度成熟地区、若四周围绕的是些富裕邻里，这里的高档房地产价格受影响程度就会更小。

谢廉义相信，无论市场再差，总有手持现金或拥有额外收入的买家，只要该项房地产拥有上行潜能，就无需担心没有需求；除了新推介的高档房地产，买家将有更多选择，也可往二手市场或拍卖市场寻找收购或投资的机会。

降价30%也无人问津

据Auction guru数据显示，在今年上半年，有许多办公、零售单位及工业房产虽已进一步将价格压低，甚至多次调低、并且低于底价（Reserve Price）超过30%，惟迄今未有任何竞购者出现，以致卖不出。

谢廉义指出，在当前房市低迷时期，业主在脱售房地产上或面对困难及压力，甚至难以找到合适的买家或租户，若市况再没有改善，这些面对同样窘境的房地产恐像洪水猛兽般涌入二手市场或拍卖市场。

谢廉义也预计，今年下半年将有更多高价商业或工业房产流入拍卖市场；尽管今年次季，被拍卖的商业房产已按月滑落，但他建议投资者应对商业房产市场抱持谨慎。

危机中有商机 趁低进场等反弹

当然伴随着危机的往往也是商机，当市场涌现大量急于套现的业主，谢廉义建议，投资者或买家可趁机购买价廉物美的房地产。

他更发现，在按揭贷款市场中，部份高素质房地产甚至以低于市价高达35%至40%求售，当中涵盖住宅房产、商业房产或空地等。

他表示，一旦经济复苏，这些成功在低门槛时段入场的投资者或买家将可从中受惠，并享有巨大的升值利益。

他举例指，一项位于甲洞宜信园（Taman Ehsan Kepong）共9层楼高面积5万3111平方尺的厂房建筑物，最初叫价3350万令吉，但最新底价已被调降至2700万令吉，较实际市价便宜32%或节省高达1080万令吉。

空地需求未减

面积大的土地，被带到拍卖市场的几率非常低。

谢廉义指出，许多时候这些土地在未进入拍卖市场前便已被脱售，空地的需求向来炙热，土地成本也是发展商最大的考量，尤其在当前低迷时期，大家都尽可能争取好的土地交易。

据Auction guru数据显示，截至今年次季，每月平均都有70宗土地拍卖个案，但土地总交易价值则出现下滑。

今年6月总拍卖价值是8400万令吉，较5月份时的1.3亿令吉下跌逾40%，但6月份一共有74宗土地被拍卖，5月份则只有68宗。

“5月及6月份的土地拍卖总值会出现如此大差距，是因许多高价土地未来得及被安排在6月份拍卖所致。”

在今年首6个月中，只有3月、4月及5月份的土地总拍卖价值超过1亿令吉，分别是1.56亿令吉（63宗）、1.29亿令吉（72宗）及1.34亿令吉（68宗）；1月则以5795万令吉（48宗）为总土地拍卖值及拍卖宗数最低月份。

可负担房产仍热销

当前房市虽是挑战重重，但那些售价介于30万至50万令吉的可负担房屋在推介时仍获得市场热烈响应，也未面对滞销问题。

谢廉义表示，因为更多投资人倾向投资门槛不高、前期费用（upfront cost）较低、转手率较高的中低价房地产。

“这也就为何介于5万至20万令吉的中低价房地产流入拍卖市场的数量相对较少，以致流入拍卖市场的高档房产略增就显得异常明显。”

针对高档房市投资者会碰钉是否因房地产定价过高所致，谢廉义认为，我国二、三线城市高档房产定价确实过高，导致无人问津，最终流入拍卖市场。

“至于一线城市高档房产定价则胥视地点，但就平均售价而言，则认为当前价格尚处合理水平。”

他也不预见房市近期内会复苏，并建议高档房地产投资者将售价调低约10%至20%，相信仍可吸引投资者或买家的青睐。

雪隆、森美兰最多房地产被拍卖

国内最多房地产被拍卖的州属是吉隆坡、雪兰莪及森美兰，在大马半岛中部地区每月平均就有1100个房地产单位被拍卖，拍卖总值高达4.8亿令吉，除了因为房地产价格相对比其他地区高，房地产交易也较为活跃。

据Auction guru数据显示，紧随之后的是涵盖玻璃市、吉打槟城及霹雳州的北部地区，每月平均有530个单位及总值1.14亿令吉。

南部地区包括马六甲及柔佛州则以每月平均有230个单位及总值7200万令吉，排名第三、沙巴及砂拉越每月平均有130个单位、东海岸地区包括吉兰丹、登嘉楼及彭享则每月平均有35个单位被拍卖。

谢廉义指出，据观察，价格在100万令吉及以上位于槟城的房地产，并没有如市场预期般大量流入拍卖市场，数据显示，当地高档房地产市场仍然强稳，并未受到疲软房市的影响。

3月最多住宅单位被拍卖

据Auction guru资料显示，今年首6个月中，3月共有总值5.23亿令吉多达2050个住宅房产单位被拍卖，成为最多住宅单位被拍卖的月份。

反观，1月则是上半年住宅房产单位被拍卖最少的月份，只有1577个单位，总值4.18亿令吉。

在今年上半年中，4月份是被拍卖住宅房产总值最高的月份，高达5.4亿令吉，总拍卖住宅房产多达1828个单位，是因当月有较多高价住宅房产流入拍卖市场。

资料也显示，在今年次季中，每月平均都有1800个住宅单位被拍卖，当中以5月份多达1875个单位（总值4.3亿令吉）被拍卖占最多，6月份则最少，有1802个单位（总值4.8亿令吉）。

另外，谢廉义指出：“大家会有大量高档房产流入拍卖市场的错觉，是因高档房产售价较高，自然占总拍卖价值较大份额，再者高档房产进场门槛本就非一般人所能负担，且当前市道低迷，消费者对大额支出消费也格外谨慎，自然影响高档住宅房产需求滑落。”