獨家報導：葉愛雲
房產投機客供不起房貸的劣況顯現，形成每月平均有2000個單位的房地產被拍賣，當中以100萬令吉及以上的單位增幅達15%。
今年首半年，每月平均就有2000個單位或總值7.3億令吉的房地產被拍賣，引發此前大量扯購高檔房地產投機客違約率提高隱憂，恐對房市形成火燒連環船效應！
上述房地產種類涵蓋所有類型，包括住宅房產、商業房產、辦公及零售單位等。
拍賣資訊網Auction guru總執行長謝廉義告訴《中國報》：“相比2008、2009及2010年，今年來流入拍賣屋市場的100萬令吉及以上高檔房產，增加了10%至15%。反觀定價介于5萬至20萬令吉房產，相比當年已銳減50%”
“當前房市陷低迷，交易量不斷下滑，國內商業活動趨緩也都考驗著高檔房產業主的持有能力（Holding power），我們預見下半年房地產拍賣量更多。”
謝廉義說，國內經商情緒持續惡化，加上外圍經濟欠缺明朗，皆衝擊投資者購買高檔房地產的意願，因為高檔房地產租金回酬率向來就不高，當租金回酬不足以應付銀行貸款，加上二手房市同樣淡靜時，流入拍賣市場的高檔房產自然就會提高。”
最多住宅房產被拍賣
今年首半年，被拍賣的房地產一共有1萬2336個，總值高達43億8229萬2803令吉，被拍賣的房地產單位相比2014年（1萬8441單位）及2015年（1萬3961個單位）上半年，分別滑落33%及12%。
但就拍賣價值而言，2016年上半年被拍賣房地產的總值高達43.8億令吉，較2014年及2015年上半年分別高出8%及31%。
謝廉義指出：“若和2014年按月比較則平均高出7%，和2015年按月比較，2016年首6個月總拍賣房地產價值則高出24%；以上數據反映整體房地產價格實際已提高。”
“我們調查也發現今年4月份所拍賣的房地產中，被拍賣房地產總價值就高達9.26億令吉，是2014、2015及2016年上半年中最高的月份；當中以住宅房產被拍賣宗數佔最多，商業房產及土地拍賣僅佔總拍賣市場分別約10%。”
被拍賣的住宅房產中，仍然以價格介于5萬至20萬令吉的住宅房產佔多數；高檔房產數量雖有增加，但相比去年增幅尚屬溫和，並非如市場所預期般大增。
高價房產料被拋價脫手
謝廉義預見將有大量此前投資高檔房地產的業主或機構，難敵冷颼颼的房市，開始通過拋價脫售手頭高檔房地產，以免陷入無法償付貸款的窘境。
他指出：“流入拍賣市場的高檔房地產一旦增加就會對房地產價格造成下行壓力，也就不利未來新房地產的推介，勢必影響購買率，加上供應確實過剩及金融機構收緊放貸條例，高檔房地產價格最終陷入盤整也就在所難免。”
惟他相信高檔房地產價格陷入調整只是短期情況，對高檔房地產長期而言是正面的發展，且位處高度成熟地區、若四週圍繞的是些富裕鄰里，這里的高檔房地產價格受影響程度就會更小。
謝廉義相信，無論市場再差，總有手持現金或擁有額外收入的買家，只要該項房地產擁有上行潛能，就無需擔心沒有需求；除了新推介的高檔房地產，買家將有更多選擇，也可往二手市場或拍賣市場尋找收購或投資的機會。
降價30%也無人問津
據Auction guru數據顯示，在今年上半年，有許多辦公、零售單位及工業房產雖已進一步將價格壓低，甚至多次調低、並且低于底價（Reserve Price）超過30%，惟迄今未有任何競購者出現，以致賣不出。
謝廉義指出，在當前房市低迷時期，業主在脫售房地產上或面對困難及壓力，甚至難以找到合適的買家或租戶，若市況再沒有改善，這些面對同樣窘境的房地產恐像洪水猛獸般湧入二手市場或拍賣市場。
謝廉義也預計，今年下半年將有更多高價商業或工業房產流入拍賣市場；儘管今年次季，被拍賣的商業房產已按月滑落，但他建議投資者應對商業房產市場抱持謹慎。
危機中有商機 趁低進場等反彈
當然伴隨著危機的往往也是商機，當市場湧現大量急于套現的業主，謝廉義建議，投資者或買家可趁機購買價廉物美的房地產。
他更發現，在按揭貸款市場中，部份高素質房地產甚至以低于市價高達35%至40%求售，當中涵蓋住宅房產、商業房產或空地等。
他表示，一旦經濟復甦，這些成功在低門檻時段入場的投資者或買家將可從中受惠，並享有巨大的升值利益。
他舉例指，一項位于甲洞宜信園（Taman Ehsan Kepong）共9層樓高面積5萬3111平方尺的廠房建築物，最初叫價3350萬令吉，但最新底價已被調降至2700萬令吉，較實際市價便宜32%或節省高達1080萬令吉。
空地需求未減
面積大的土地，被帶到拍賣市場的幾率非常低。
謝廉義指出，許多時候這些土地在未進入拍賣市場前便已被脫售，空地的需求向來炙熱，土地成本也是發展商最大的考量，尤其在當前低迷時期，大家都儘可能爭取好的土地交易。
據Auction guru數據顯示，截至今年次季，每月平均都有70宗土地拍賣個案，但土地總交易價值則出現下滑。
今年6月總拍賣價值是8400萬令吉，較5月份時的1.3億令吉下跌逾40%，但6月份一共有74宗土地被拍賣，5月份則只有68宗。
“5月及6月份的土地拍賣總值會出現如此大差距，是因許多高價土地未來得及被安排在6月份拍賣所致。”
在今年首6個月中，只有3月、4月及5月份的土地總拍賣價值超過1億令吉，分別是1.56億令吉（63宗）、1.29億令吉（72宗）及1.34億令吉（68宗）；1月則以5795萬令吉（48宗）為總土地拍賣值及拍賣宗數最低月份。
可負擔房產仍熱銷
當前房市雖是挑戰重重，但那些售價介于30萬至50萬令吉的可負擔房屋在推介時仍獲得市場熱烈響應，也未面對滯銷問題。
謝廉義表示，因為更多投資人傾向投資門檻不高、前期費用（upfront cost）較低、轉手率較高的中低價房地產。
“這也就為何介于5萬至20萬令吉的中低價房地產流入拍賣市場的數量相對較少，以致流入拍賣市場的高檔房產略增就顯得異常明顯。”
針對高檔房市投資者會碰釘是否因房地產定價過高所致，謝廉義認為，我國二、三線城市高檔房產定價確實過高，導致無人問津，最終流入拍賣市場。
“至于一線城市高檔房產定價則胥視地點，但就平均售價而言，則認為當前價格尚處合理水平。”
他也不預見房市近期內會復甦，並建議高檔房地產投資者將售價調低約10%至20%，相信仍可吸引投資者或買家的青睞。
雪隆、森美蘭最多房地產被拍賣
國內最多房地產被拍賣的州屬是吉隆坡、雪蘭莪及森美蘭，在大馬半島中部地區每月平均就有1100個房地產單位被拍賣，拍賣總值高達4.8億令吉，除了因為房地產價格相對比其他地區高，房地產交易也較為活躍。
據Auction guru數據顯示，緊隨之后的是涵蓋玻璃市、吉打檳城及霹靂州的北部地區，每月平均有530個單位及總值1.14億令吉。
南部地區包括馬六甲及柔佛州則以每月平均有230個單位及總值7200萬令吉，排名第三、沙巴及砂拉越每月平均有130個單位、東海岸地區包括吉蘭丹、登嘉樓及彭享則每月平均有35個單位被拍賣。
謝廉義指出，據觀察，價格在100萬令吉及以上位于檳城的房地產，並沒有如市場預期般大量流入拍賣市場，數據顯示，當地高檔房地產市場仍然強穩，並未受到疲軟房市的影響。
3月最多住宅單位被拍賣
據Auction guru資料顯示，今年首6個月中，3月共有總值5.23億令吉多達2050個住宅房產單位被拍賣，成為最多住宅單位被拍賣的月份。
反觀，1月則是上半年住宅房產單位被拍賣最少的月份，只有1577個單位，總值4.18億令吉。
在今年上半年中，4月份是被拍賣住宅房產總值最高的月份，高達5.4億令吉，總拍賣住宅房產多達1828個單位，是因當月有較多高價住宅房產流入拍賣市場。
資料也顯示，在今年次季中，每月平均都有1800個住宅單位被拍賣，當中以5月份多達1875個單位（總值4.3億令吉）被拍賣佔最多，6月份則最少，有1802個單位（總值4.8億令吉）。
另外，謝廉義指出：“大家會有大量高檔房產流入拍賣市場的錯覺，是因高檔房產售價較高，自然佔總拍賣價值較大份額，再者高檔房產進場門檻本就非一般人所能負擔，且當前市道低迷，消費者對大額支出消費也格外謹慎，自然影響高檔住宅房產需求滑落。”
