淡市为房地产增值 要租要卖好商量

报导：卢慧仪

（吉隆坡7日讯）房地产市场放缓不代表没有需求，只要懂得提升房产价值，加上有利的社区居住环境与邻居，房产不但有市还有价！

尽管屋主或投资者可通过各种方式提升房产价值，但说到底，安全的社区最让人能够住得安心，是提升房产价值最主要的因素，最大的卖点。

PreventCrimeNow罪案预防专家沙米尔回应《中国报》提问时指出：“很多时候我们在购买房子时，其实是在买邻居，邻居和社区才是真正影响你房产价值的因素。”

他今日出席大马世界不动产联盟（FIABCI Malaysia）举办的“环境规划防范罪案（CPTED）”讲座会上，如是指出。

我国罪案频频发生，无论是购买、租或投资房地产，买家都会将“安全”纳入首要的考量因素。

安全最大卖点

沙米尔举例，曾有一栋公寓的每平方尺市价于2004年和2005年维持在206令吉，但更换更好的公寓管理层并进行清理工作后，同样的单位市价从2011年的每平方尺244令吉，在2012年增至348令吉。

由此可见，建立社区发展及保持周边环境卫生是提高房产价值的一大因素。

他说，建立安全社区环境时，有时只需装上最基本的防范设施，如防爬围栏等即可，无需付费安装太多电子科技产品保护房子。

其实房产市场行情不好不代表没有需求，关键在于你如何吸引消费者看中的你的房产，与其怨天尤人，不如设法提升房产价值，要租要卖都不是问题。

5个方法提升价值
可考虑做生意

除了加强“安全”这方面以提升房产价值，尚有以下5种方式，或可为你的房产增值，届时要租还是卖，或做小生意都不成问题。

寻求不同出租管道

Sri Village酒店私人有限公司执行董事吴永强在接受《中国报》电访时指出，所投资的房产单位除了可寻找一般长期租户外，也可考虑通过房屋租赁网站Airbnb提供短期出租服务，尤其是房产地点位于商业或旅游热点，需求更高。

“只要这些单位都具有基本设施，短期租赁向来都取得不错的市场反应。就像我们旗下有6间公寓都通过这种方式出租，确实获得不错的回响。”

他指出，普通受薪族无法在短期内在吉隆坡和八打灵地区拥屋，租赁需求相对提升，因此只要迎合他们的需求就可将单位租出去。

有些屋主更发挥创意的增设出租空间来获取额外租赁收入，唯这种做法需妥善处理及向有关政府部门申请，且不对租客带来任何风险才可。

可为基本设施升级

租户租赁最主要的考量是基本设施，若屋主可稍微升级基础设备，或增添额外的设备，也有助提高房产价值。

吴永强说：“我们只要将房屋的基本设施，如宽频、床铺、衣橱等基本设施加以提升，再安装电子门，这些高素质的房屋一般都可轻易出租，且租赁收费也较优渥。”

这种做法，也间接提高租客的素质， 减少日后许多不必要的麻烦与手尾。

同时，仲量联行产业服务（马）私人有限公司区域主任刘玉英指出，市场上很多人因买不起房子才会选择租房，因此提供全套家具，租客无需担忧要拨出额外资金增添家具，便可直接搬进去住，非常方便。

此外，交通设施的便利也是租客选择房产的其中因素，房产座落地点也成为关键。

确保环境舒适清洁

尽管我们无法改变周边环境，但可确保房产处于良好状态，环境舒适且整洁妥当，邻里间的环境舒适，毕竟居住的地方，舒适还是最重要。

刘玉英认为，一个地区房产出租给不同生活素质的人也会对房产价值带来一定的影响，当然这也追溯回房产座落地点，可吸引哪些类型租客。

“现在房产市场出现供应过剩，屋主可将房子分租出去，把租赁收费调整至较具负担能力。”

一屋双门设计

目前，市场上有许多房产发展计划都采用双门设计（Dual Key）概念，普遍上除了提供更具私隐的便利，也方便屋主将单位分租出去，这无形中成为房产价值提升的其中因素。

刘玉英说：“当然这取决于设计，如果可以改变房屋原本的格局，便可出租给更多人，并创造更好的租赁收入。”

不过，沙米尔认为，双门设计房产将让他人有机会踏足住宅地区，因此建议屋主或投资者在出租前可先检查租客的背景，作基本的了解。

改变资产用途转型

目前市面上可看见许多较大规模的店面、厂房或货仓等出现用途上的变化，如将货仓转型成运动场所、把车厂打造成咖啡馆等，这些都是让资产增值的方式。

吴永强以旗下的商业店铺转型至酒店为例，目前维持80%至90%良好入住率。

他指出，若日后有意将生意转手，酒店业务审计账目也是提高资产价值的因素，因为具备发展潜能。

“同样的价值，公司旗下具有一定规模的生意量已可维持赚幅，这是给予未来发展空间的潜在价值，买家买的不仅是资产，也买一盘生意。”

在动荡市场就需要跳出框框作出改变，迎合市场需求，一些投资者发挥创意改变既定的空间模式，如Publika有一家咖啡吧是设在两层楼的集装箱内。

刘玉英亦表示，房市放缓之秋，房产价值能否提升，所在地点十分重要。

如果在合适的地点将住宅房产转变成商业单位，也有望可取得较好的租赁收入。

居住环境安全小贴士

要如何做，才能确保居住环境安全，并防止罪案发生呢？

或许加强对环境规划防范罪案（CPTED）概念的了解有助降低罪案发生和对罪案的恐惧，并且改善生活素质，在加强安全设施后，还能提升房产价值。

CPTED主要因素包括了解罪案、内部和外部设计、景观、风险评估、创造空间和灯光。

人行道：至少2公尺宽，与车道设有矮树、篱笆或屏障区隔，有助避免行人靠近马路并降低掠夺案发生。矮树、篱笆或屏障应有2至3尺宽且不高于3尺，每10公尺有间隔缝隙，可让受害者在发生事件时逃脱。

灯光：足够的灯光让人轻易看见和被看见，需设在策略地点以减少罪案发生，指示牌、进出口应该设有灯光。建议每隔30尺设立一盏灯，降低任何黑点（black spot）避免被大树或物体阻挡形成影子。

停车空间：提供足够的停车位可减少罪案发生。停车场应设在建筑物前方可见处，建议每2房公寓应备有2个停车位，不种植太多的植物阻挡视线，不应双重泊车且可能导致罪案发生。

CCTV监控录像：主要作为上庭证据，确保画面高清并有良好夜间视力。镜头的角度十分重要，虽然设在角落高处可监视全景，却无法清晰拍下涉案者样貌和其他细微证据。

房屋：大门下方可加上一片金属材质覆蓋并增添一把锁，盗贼要入内也难以接触下方的门锁。