淡市為房地產增值 要租要賣好商量

報導：盧慧儀

（吉隆坡7日訊）房地產市場放緩不代表沒有需求，只要懂得提升房產價值，加上有利的社區居住環境與鄰居，房產不但有市還有價！

儘管屋主或投資者可通過各種方式提升房產價值，但說到底，安全的社區最讓人能夠住得安心，是提升房產價值最主要的因素，最大的賣點。

PreventCrimeNow罪案預防專家沙米爾回應《中國報》提問時指出：“很多時候我們在購買房子時，其實是在買鄰居，鄰居和社區才是真正影響你房產價值的因素。”

他今日出席大馬世界不動產聯盟（FIABCI Malaysia）舉辦的“環境規劃防範罪案（CPTED）”講座會上，如是指出。

我國罪案頻頻發生，無論是購買、租或投資房地產，買家都會將“安全”納入首要的考量因素。

安全最大賣點

沙米爾舉例，曾有一棟公寓的每平方尺市價于2004年和2005年維持在206令吉，但更換更好的公寓管理層並進行清理工作后，同樣的單位市價從2011年的每平方尺244令吉，在2012年增至348令吉。

由此可見，建立社區發展及保持周邊環境衛生是提高房產價值的一大因素。

他說，建立安全社區環境時，有時只需裝上最基本的防範設施，如防爬圍欄等即可，無需付費安裝太多電子科技產品保護房子。

其實房產市場行情不好不代表沒有需求，關鍵在于你如何吸引消費者看中的你的房產，與其怨天尤人，不如設法提升房產價值，要租要賣都不是問題。

5個方法提升價值
可考慮做生意

除了加強“安全”這方面以提升房產價值，尚有以下5種方式，或可為你的房產增值，屆時要租還是賣，或做小生意都不成問題。

尋求不同出租管道

Sri Village酒店私人有限公司執行董事吳永強在接受《中國報》電訪時指出，所投資的房產單位除了可尋找一般長期租戶外，也可考慮通過房屋租賃網站Airbnb提供短期出租服務，尤其是房產地點位于商業或旅遊熱點，需求更高。

“只要這些單位都具有基本設施，短期租賃向來都取得不錯的市場反應。就像我們旗下有6間公寓都通過這種方式出租，確實獲得不錯的回響。”

他指出，普通受薪族無法在短期內在吉隆坡和八打靈地區擁屋，租賃需求相對提升，因此只要迎合他們的需求就可將單位租出去。

有些屋主更發揮創意的增設出租空間來獲取額外租賃收入，唯這種做法需妥善處理及向有關政府部門申請，且不對租客帶來任何風險才可。

可為基本設施升級

租戶租賃最主要的考量是基本設施，若屋主可稍微升級基礎設備，或增添額外的設備，也有助提高房產價值。

吳永強說：“我們只要將房屋的基本設施，如寬頻、床鋪、衣櫥等基本設施加以提升，再安裝電子門，這些高素質的房屋一般都可輕易出租，且租賃收費也較優渥。”

這種做法，也間接提高租客的素質， 減少日后許多不必要的麻煩與手尾。

同時，仲量聯行產業服務（馬）私人有限公司區域主任劉玉英指出，市場上很多人因買不起房子才會選擇租房，因此提供全套傢具，租客無需擔憂要撥出額外資金增添傢具，便可直接搬進去住，非常方便。

此外，交通設施的便利也是租客選擇房產的其中因素，房產座落地點也成為關鍵。

確保環境舒適清潔

儘管我們無法改變周邊環境，但可確保房產處于良好狀態，環境舒適且整潔妥當，鄰里間的環境舒適，畢竟居住的地方，舒適還是最重要。

劉玉英認為，一個地區房產出租給不同生活素質的人也會對房產價值帶來一定的影響，當然這也追溯回房產座落地點，可吸引哪些類型租客。

“現在房產市場出現供應過剩，屋主可將房子分租出去，把租賃收費調整至較具負擔能力。”

一屋雙門設計

目前，市場上有許多房產發展計劃都採用雙門設計（Dual Key）概念，普遍上除了提供更具私隱的便利，也方便屋主將單位分租出去，這無形中成為房產價值提升的其中因素。

劉玉英說：“當然這取決于設計，如果可以改變房屋原本的格局，便可出租給更多人，並創造更好的租賃收入。”

不過，沙米爾認為，雙門設計房產將讓他人有機會踏足住宅地區，因此建議屋主或投資者在出租前可先檢查租客的背景，作基本的了解。

改變資產用途轉型

目前市面上可看見許多較大規模的店面、廠房或貨倉等出現用途上的變化，如將貨倉轉型成運動場所、把車廠打造成咖啡館等，這些都是讓資產增值的方式。

吳永強以旗下的商業店鋪轉型至酒店為例，目前維持80%至90%良好入住率。

他指出，若日后有意將生意轉手，酒店業務審計賬目也是提高資產價值的因素，因為具備發展潛能。

“同樣的價值，公司旗下具有一定規模的生意量已可維持賺幅，這是給予未來發展空間的潛在價值，買家買的不僅是資產，也買一盤生意。”

在動盪市場就需要跳出框框作出改變，迎合市場需求，一些投資者發揮創意改變既定的空間模式，如Publika有一家咖啡吧是設在兩層樓的集裝箱內。

劉玉英亦表示，房市放緩之秋，房產價值能否提升，所在地點十分重要。

如果在合適的地點將住宅房產轉變成商業單位，也有望可取得較好的租賃收入。

居住環境安全小貼士

要如何做，才能確保居住環境安全，並防止罪案發生呢？

或許加強對環境規劃防範罪案（CPTED）概念的了解有助降低罪案發生和對罪案的恐懼，並且改善生活素質，在加強安全設施后，還能提升房產價值。

CPTED主要因素包括了解罪案、內部和外部設計、景觀、風險評估、創造空間和燈光。

人行道：至少2公尺寬，與車道設有矮樹、籬笆或屏障區隔，有助避免行人靠近馬路並降低掠奪案發生。矮樹、籬笆或屏障應有2至3尺寬且不高于3尺，每10公尺有間隔縫隙，可讓受害者在發生事件時逃脫。

燈光：足夠的燈光讓人輕易看見和被看見，需設在策略地點以減少罪案發生，指示牌、進出口應該設有燈光。建議每隔30尺設立一盞燈，降低任何黑點（black spot）避免被大樹或物體阻擋形成影子。

停車空間：提供足夠的停車位可減少罪案發生。停車場應設在建築物前方可見處，建議每2房公寓應備有2個停車位，不種植太多的植物阻擋視線，不應雙重泊車且可能導致罪案發生。

CCTV監控錄像：主要作為上庭證據，確保畫面高清並有良好夜間視力。鏡頭的角度十分重要，雖然設在角落高處可監視全景，卻無法清晰拍下涉案者樣貌和其他細微證據。

房屋：大門下方可加上一片金屬材質覆蓋並增添一把鎖，盜賊要入內也難以接觸下方的門鎖。