租金波動微價值高 萊坊：吉隆坡辦公樓最超值

（吉隆坡22日訊）據房地產代理公司萊坊（Knight Frank）發佈的2017年《全球城市報告》指出，吉隆坡是全球30個城市中買辦公樓最超值的城市，1億美元（約4.1億令吉）可買到面積達39萬2758平方尺的優質辦公樓，相比新加坡只能買到5萬124平方尺。

前5名辦公樓價格最昂貴城市分別是香港、東京、巴黎、倫敦及新加坡；以1億美元在香港僅夠買到1萬3966平方尺的優質辦公樓。

儘管針對吉隆坡是否出現辦公樓供過于求現象，大馬萊坊董事經理薩古南未正面回應，但他坦承，新建流入市場的優質辦公樓目前確實面對艱難時期，市場也在為搶奪租客出現激烈競爭，這難免稀釋整體租金率。

吸引跨國企業

薩古南也預見，接下來新的優質辦公樓租金將下滑，惟他強調：“這情況卻不可與現有的優質辦公樓相提並論，因為現有辦公樓相當穩定，租客順利續約，租金也取得介于10%至15%的成長。”

他說，吉隆坡在全球中最物有所值及最高收益率，相比亞太地區我國市場的波動性也較小，再者我國近年積極提升交通基建發展，增加大吉隆坡各地區的可移性及銜接性，這些轉變也成功讓吉隆坡脫穎而出。”

“對在亞太地區的跨國企業或投資者而言，吉隆坡提供最佳的價值主張（Value proposition）；任何市場一旦出現劇烈波動都非好的現象，而吉隆坡相比鄰國，我國成長向來溫和，這對穩定投資信心而言非常重要。”

薩古南是在今日出席萊坊2017年《全球城市報告》記者會時，發表上述談話；列席者包括萊坊亞太區研究部主管霍尼克及投資吉隆坡總執行長拿督再那阿曼沙。

供應過剩新加坡租金慘跌

霍尼克指出，吉隆坡、北京及新加坡同樣面對大量新的優質辦公樓流入市場，因此市場將面對挑戰，並需時吸收這些額外供應。

據調查顯示，從2015年末季至2019年末季，估計吉隆坡優質辦公樓租金約滑落1%至1.1%，惟市中心黃金地帶辦公樓租金壓力則較小。

新加坡優質辦公樓租金陷入盤整，跌幅排名第二大估計下滑14%，波哥大則預計跌17.3%排在首位。北京的優質辦公樓租金也估計將下滑4.4%。

在受調查的31個城市中，霍尼克指，儘管大宗商品需求走緩，但在多元化的需求推動下，澳洲經濟將持續保持彈性，悉尼優質辦公樓租金漲幅名列前茅，獲看好未來3年半中可取得27.5%成長、另一澳洲城市墨爾本也獲看好可取得19.3%成長，排名第5。

“上海則獲科技相關公司蓬勃發展，需求強勁而看好可取得19.2%租金成長，排名第6。”

再那阿曼沙指出，全球投資者或企業不會只從馬來西亞角度出發，而是以整體區域成長潛能來考量，因為相比其他經濟體，東協經濟體確實崛起，估計可取得4.5%至4.8%經濟成長，大馬則看好可取得4.5%成長。

我國也正進行科技及數碼革命，他因此看好以大馬擁有各種優勢，物價實惠及物有所值，這些都將推動需求成長，未來空置的辦公樓看好可被填滿。

次季收益率6.25%
排名第3遠勝獅城

萊坊研究報告指出，截至2016年次季，吉隆坡優質辦公樓收益率達6.25%，在30個城市中排名第3，遠勝鄰國新加坡的3.6%（22位），也比東京的3.4%（23位）及香港的3%（26位）來得高。

霍尼克指出：“優質辦公樓收益率成長最讓人激賞的城市前4名都由亞太城市包辦，最讓人刮目相看的是孟買及莫斯科，同樣取得10%，排名首兩位，第3是吉隆坡，北京則以6.2%排名第4。”

“上海以5.7%排名第6、墨爾本以5.35%排在第9、悉尼則以5.28%排在第10。”

針對超過30層樓高的摩天大樓，萊坊的摩天大樓指數顯示，截至今年次季的過去6個月中，上海摩天大樓租金率取得最強勁增長，錄得7.6%、悉尼以6.6%排在第2、香港5.9%排名第3、台北5.7%排名第4。

吉隆坡未有變動，每平方尺租金則只需34.16美元（約141），排名22位；新加坡卻是亞太城市中唯一租金錄得負成長的城市，平均滑落7%，主要因為當地經濟放緩及大量供應流入市場所致。

報告指，若以租金來計，香港仍是超過30層高摩天大樓辦公空間租金最昂貴的城市，每平方尺上看278.50美元（約1146令吉）、遠遠超過排名第2的紐約曼哈頓，每平方尺租金僅需158美元（約650令吉）、東京以149.50美元（約615令吉）排在第3。

新創科技公司
曼谷設公司成本最低

據萊坊研究報告指出，以600平方尺傳統辦公空間計算，倫敦、紐約及舊金山都是新創科技公司設立辦公室需要投入高租金成本前3高的城市，曼谷則最廉宜。

在曼谷設立辦公室，無論是傳統辦公室或共享空間辦公室，成本都最低，只需1萬8132美元（約7萬4600令吉）或6120美元（約2萬5179令吉）。

吉隆坡則排在第24位，以孟沙南城（Bangsar South）為例，想擁有600平方尺的傳統辦公空間，一年租賃成本2萬3414美元（約9萬6332令吉），開放式共享辦公空間一年費用低至7024美元（約2萬8898令吉）。

薩古南指出，在大吉隆坡地區，適合新創科技公司設立辦事處的地區除了孟沙南城及谷中城外，白沙羅中心地帶也是不錯的選擇。

“如今該區已有捷運系統進駐，相關基建設施如火如荼進行中，未來銜接性將大大提高，絕對是新創科技公司可以考慮設點的地區。”

霍尼克指出，未來將有越來越多科技及創意公司成立，他們對辦公樓的需求也將提高，對他而言，最重要還是設立成本及地點的銜接性。

大吉隆坡地區放眼2020年人口將增至1000萬人，目前有約650萬至700萬人口，隨著人口增長，再那阿曼沙指出說，屆時市場對辦公樓的需求也將提高。

令吉貶值吸引投資者

針對如今是否是跨國企業投資大馬的時機，再那阿曼沙指出，令吉貶值讓我國市場變得更具吸引力，可是這只是其中因素，因為投資者仍會從整個亞太區域成長前景為投資考量，從中尋找機會。

“相比美國、歐洲、中國市場都動盪，未來具備成長潛力的肯定是在東協市場，再者大馬政府積極提升基礎建設，這些都提供企業機會，之后再從這里出發往區域其他城市發展，這是我國享有的額外優勢。”

他說，當前令吉所處水平已比12個月前來得穩定，目前令吉兌美元企穩于3.90至4.10之間。

“企業也會持續對沖令吉從中獲利，但預計令吉未來將持續動盪，美國聯邦儲備局主席耶倫會否升息也都左右市場走勢。”

針對來臨預算案的期望時，再那阿曼沙表示，政府不一定要提供津貼，但可以主動推出利商措施刺激投資，提高我國經商友善度，成為投資者首選國家。