租金波动微价值高 莱坊：吉隆坡办公楼最超值
（吉隆坡22日讯）据房地产代理公司莱坊（Knight Frank）发布的2017年《全球城市报告》指出，吉隆坡是全球30个城市中买办公楼最超值的城市，1亿美元（约4.1亿令吉）可买到面积达39万2758平方尺的优质办公楼，相比新加坡只能买到5万124平方尺。
前5名办公楼价格最昂贵城市分别是香港、东京、巴黎、伦敦及新加坡；以1亿美元在香港仅够买到1万3966平方尺的优质办公楼。
尽管针对吉隆坡是否出现办公楼供过于求现象，大马莱坊董事经理萨古南未正面回应，但他坦承，新建流入市场的优质办公楼目前确实面对艰难时期，市场也在为抢夺租客出现激烈竞争，这难免稀释整体租金率。
吸引跨国企业
萨古南也预见，接下来新的优质办公楼租金将下滑，惟他强调：“这情况却不可与现有的优质办公楼相提并论，因为现有办公楼相当稳定，租客顺利续约，租金也取得介于10%至15%的成长。”
他说，吉隆坡在全球中最物有所值及最高收益率，相比亚太地区我国市场的波动性也较小，再者我国近年积极提升交通基建发展，增加大吉隆坡各地区的可移性及衔接性，这些转变也成功让吉隆坡脱颖而出。”
“对在亚太地区的跨国企业或投资者而言，吉隆坡提供最佳的价值主张（Value proposition）；任何市场一旦出现剧烈波动都非好的现象，而吉隆坡相比邻国，我国成长向来温和，这对稳定投资信心而言非常重要。”
萨古南是在今日出席莱坊2017年《全球城市报告》记者会时，发表上述谈话；列席者包括莱坊亚太区研究部主管霍尼克及投资吉隆坡总执行长拿督再那阿曼沙。
供应过剩新加坡租金惨跌
霍尼克指出，吉隆坡、北京及新加坡同样面对大量新的优质办公楼流入市场，因此市场将面对挑战，并需时吸收这些额外供应。
据调查显示，从2015年末季至2019年末季，估计吉隆坡优质办公楼租金约滑落1%至1.1%，惟市中心黄金地带办公楼租金压力则较小。
新加坡优质办公楼租金陷入盘整，跌幅排名第二大估计下滑14%，波哥大则预计跌17.3%排在首位。北京的优质办公楼租金也估计将下滑4.4%。
在受调查的31个城市中，霍尼克指，尽管大宗商品需求走缓，但在多元化的需求推动下，澳洲经济将持续保持弹性，悉尼优质办公楼租金涨幅名列前茅，获看好未来3年半中可取得27.5%成长、另一澳洲城市墨尔本也获看好可取得19.3%成长，排名第5。
“上海则获科技相关公司蓬勃发展，需求强劲而看好可取得19.2%租金成长，排名第6。”
再那阿曼沙指出，全球投资者或企业不会只从马来西亚角度出发，而是以整体区域成长潜能来考量，因为相比其他经济体，东协经济体确实崛起，估计可取得4.5%至4.8%经济成长，大马则看好可取得4.5%成长。
我国也正进行科技及数码革命，他因此看好以大马拥有各种优势，物价实惠及物有所值，这些都将推动需求成长，未来空置的办公楼看好可被填满。
次季收益率6.25%
排名第3远胜狮城
莱坊研究报告指出，截至2016年次季，吉隆坡优质办公楼收益率达6.25%，在30个城市中排名第3，远胜邻国新加坡的3.6%（22位），也比东京的3.4%（23位）及香港的3%（26位）来得高。
霍尼克指出：“优质办公楼收益率成长最让人激赏的城市前4名都由亚太城市包办，最让人刮目相看的是孟买及莫斯科，同样取得10%，排名首两位，第3是吉隆坡，北京则以6.2%排名第4。”
“上海以5.7%排名第6、墨尔本以5.35%排在第9、悉尼则以5.28%排在第10。”
针对超过30层楼高的摩天大楼，莱坊的摩天大楼指数显示，截至今年次季的过去6个月中，上海摩天大楼租金率取得最强劲增长，录得7.6%、悉尼以6.6%排在第2、香港5.9%排名第3、台北5.7%排名第4。
吉隆坡未有变动，每平方尺租金则只需34.16美元（约141），排名22位；新加坡却是亚太城市中唯一租金录得负成长的城市，平均滑落7%，主要因为当地经济放缓及大量供应流入市场所致。
报告指，若以租金来计，香港仍是超过30层高摩天大楼办公空间租金最昂贵的城市，每平方尺上看278.50美元（约1146令吉）、远远超过排名第2的纽约曼哈顿，每平方尺租金仅需158美元（约650令吉）、东京以149.50美元（约615令吉）排在第3。
新创科技公司
曼谷设公司成本最低
据莱坊研究报告指出，以600平方尺传统办公空间计算，伦敦、纽约及旧金山都是新创科技公司设立办公室需要投入高租金成本前3高的城市，曼谷则最廉宜。
在曼谷设立办公室，无论是传统办公室或共享空间办公室，成本都最低，只需1万8132美元（约7万4600令吉）或6120美元（约2万5179令吉）。
吉隆坡则排在第24位，以孟沙南城（Bangsar South）为例，想拥有600平方尺的传统办公空间，一年租赁成本2万3414美元（约9万6332令吉），开放式共享办公空间一年费用低至7024美元（约2万8898令吉）。
萨古南指出，在大吉隆坡地区，适合新创科技公司设立办事处的地区除了孟沙南城及谷中城外，白沙罗中心地带也是不错的选择。
“如今该区已有捷运系统进驻，相关基建设施如火如荼进行中，未来衔接性将大大提高，绝对是新创科技公司可以考虑设点的地区。”
霍尼克指出，未来将有越来越多科技及创意公司成立，他们对办公楼的需求也将提高，对他而言，最重要还是设立成本及地点的衔接性。
大吉隆坡地区放眼2020年人口将增至1000万人，目前有约650万至700万人口，随着人口增长，再那阿曼沙指出说，届时市场对办公楼的需求也将提高。
令吉贬值吸引投资者
针对如今是否是跨国企业投资大马的时机，再那阿曼沙指出，令吉贬值让我国市场变得更具吸引力，可是这只是其中因素，因为投资者仍会从整个亚太区域成长前景为投资考量，从中寻找机会。
“相比美国、欧洲、中国市场都动荡，未来具备成长潜力的肯定是在东协市场，再者大马政府积极提升基础建设，这些都提供企业机会，之后再从这里出发往区域其他城市发展，这是我国享有的额外优势。”
他说，当前令吉所处水平已比12个月前来得稳定，目前令吉兑美元企稳于3.90至4.10之间。
“企业也会持续对冲令吉从中获利，但预计令吉未来将持续动荡，美国联邦储备局主席耶伦会否升息也都左右市场走势。”
针对来临预算案的期望时，再那阿曼沙表示，政府不一定要提供津贴，但可以主动推出利商措施刺激投资，提高我国经商友善度，成为投资者首选国家。
