大马经济走下坡(第二篇) 市场放缓不代表没人买 房市泡沫爆破几率低

报导：许雅玲
图：本报摄影组&资料中心

2011年至2014年，大马经历了4年之长的国内消费荣景，成长率上探7%。这主要受当时股市和房市旺盛影响。现在，整体私人消费成长步伐放缓，主要冲击的还是周期性企业，包括房地产和汽车销售业。

即便私人消费不景气，但大马仍是亚洲家庭债务（包括车贷和房贷）负担最严重的国家，家债对国内生产总值的比重，从2009年的60%，增加至2015年的89.1%。

人民收入追不上房价增长速度，导致家债聚焦房地产。本期，就把焦点放在为国家贡献收入的房市和中小型企业吧。

先来审视一业牵动百业的房市吧。

房地产估价师杨智翔和谢玉彩不约而同表示，“2006年入行时，房市起飞，生意很好。到了2008和2009年，房市显现低潮，为了促成房地产买卖，很多发展商推出吸引的优惠配套，包括：买屋不用付头期钱。“

2008年全球金融风暴，大马房市大泻，但严重程度不及1998年。当其时，很多人因为生意失败，或股票失利，急于脱售房屋来套现 ，但根本没人要买屋子，很多人因为偿还不了债务，屋子被拍卖，陷入破产，更有人走上绝路，让人痛心。

销售交易大幅减少

来到2010年，房地产价格被看好，加上低利率政策，房市迈入高峰期，高需求把屋业价格推至最高点，短短3个月内，屋价可以翻倍。2012年后，住宅房产市场成长放缓。未来，房市会爆发大泡沫吗？

经济专家拿督蔡兆源说：“今天，屋业价格仍在高点，但销售交易大幅减少。甚至，某些地区，对于高端物业的需求骤减，出现房地产过剩问题。另一方面，想要购买屋业的人士，不管是想投资房屋的有钱人，还是购买房屋来居住的首购族 ，在严谨贷款条例下，贷款难获银行业者批准。话虽如此，目前，大马房市泡沫破灭的可能性不高。 ”

对此，杨智翔、谢玉彩，还有经济分析师徐克宇均表认同：大马房市不会崩盘。

徐克宇进一步说明，“2009年至2010年，大马房市供需上有明显落差，供应不足，需求很高，开始把房价推至高点。然而，房地产不是永远处于高峰的生意，我们不能永远依赖房地产来刺激国家经济。因此，早在房市周期下滑之前，即在2014年，国行开始打房，祭出收紧的房贷政策，包括限制第三间房贷一定要少过70%，还有产业盈利税。”

国行打房的影响，已在2015年呈现出来－－销售业绩下跌。毕竟，经济拮据时，可马上改善个人金融状况的方法，就是：不买房子，不买车子，日子再苦，还是可以生存。

呆账影响银行操作

对于徐克宇而言，房地产始终只是一个“落脚地”，长远来讲，房地产的供需必须平衡，不能每年建好又建，以致最后供应过剩，造成房市风暴，这对一个经济体的破坏力是非常大的。美国1997年的次贷风暴，就是过度刺激房市消费，造成经济灾难。

他说：“目前，大马银行的整体放贷，几乎一半借给房地产相关项目。国行不希望房市过热带来不利后果，因为大马经济若面对另一波低潮，造成失业率上升，多数人还不起贷款，呆账就会影响银行操作，令国家经济无法前进。”

江华强：趁不景气企业转型

把关注拉回在百业中，占领国内制造领域高达95%的中小型企业。

相比1997和2008年的两次经济风暴，现在的中小型企业，处境不算太坏，很多业主口讲要倒闭，但并没真正倒闭，只是，员工离职或外劳约满，便不再填补空缺而已。

“两次经济风暴，中小型企业一直念兹在兹谈转型，可是朝向转型者不到5%，其余还是维持传统经营模式，依赖低价劳工来生产。”

中小企业布局转型

马来西亚中小企业公会总会长拿督江华强透露，“现在，中小型企业比以前有更多商机，因为融资途径多了，不仅政府允许众筹和提高利息贷款，甚至，中国也提供大马SME一个平台，只要有好的企业，好的产品，都可以在中国上市筹钱。中小型企业，应该布局转型。”

过去，生意太好，订单都接不完，企业主顾得了生产线，便顾不了其他。现在，经济不景，订单减少，却是最好时机订立目标，去了解公司的强点，进行内部改革，同时，善用政府补助，推动行业转型及提升发展。

具体来说，善用科技，从内部培训员工，提高员工生产力，再从生产流程作调整，逐渐采用半自动化和全自动化，提高量产，降低成本，提高利润，加强市场价格竞争力， 一并解决外劳短缺问题。

开拓国际市场才能长存

截至去年，中小型企业占国内企业97.3%及国内生产总值（GDP）35.9%，惟贡献出口仅17.8%。当中，中小型企业高达80%出口皆来自电子设备及机械，其他类型制造业贡献比例更低于5%，各领域并没有均衡发展。

对此，江华强坦言，中小型企业的出口低，这和生产力低有关。毕竟，在缺乏良好政策、人力培训、技术提升等转型基础下，80.2%的业者只想专注国内市场，维持生存。”

不提升就被淘汰

迄今，大马已签署共14份自由贸易协议（FTA），当中13份已生效，最新签署的TPP预计将在2018年生效。对此，江华强强调，“中小型企业别只做3000万人口的国内市场，应该盯紧6.5亿人口的消费市场。相对的，我国也会开放市场给外国公司，自由市场汰弱留强，大马中小型企业不自我提升，恐怕会被淘汰。“

“大马中小型企业的技术不差，尤其机械设备，只是没有机会发挥而已。”

有个专做机械零件的业主，技术水平很好，只做国内几个客户，江华强鼓励他：你有技术，必须开拓国际市场。

“后来，他接了德国的订单。此外，他的国内客户要从国外购买昂贵机械来马，我就建议，不如做个机械样品给他们使用，满意才下订单。因为价钱便宜，品质又好，又促成国内新订单。”

房价微跌不会暴跌

谢玉彩坦言，2014年中，房价已稳和，市场仍有需求。现在，经济不景冲击高端产业，特别是，外资不来，外资购买或租住房地产的比率大跌，大城市高端公寓居住率低，店屋置空情况更惨。总结来说，买卖变缓，出租变多。

她说：“现在，很多投资者有钱，他们只是在观望市场动静，想要等机会压价而已。我们不敢想像2017年的房市交易量，因为，明年，更多屋业工程将建好，供多于求。经济周期，10年一轮，希望2018年会更好。”

房市泡沫不会爆破，那么，房价会否大洗牌？

也是房地产经纪的他们坦言，城市要价一百万以上的房屋，都很难卖出。预测房价会下跌一些，但不会暴跌。1998年的惨痛经历，教会了投资者，即便在2008年惨况中，仍不致血本无归。现在的屋主，持有能力强，不会随便抛售屋子，房价不会大洗牌。

杨智翔说：“不过，对于想要购屋居住的人而言，现在是最好的布局时机，因为不管配套或发居住概念，现在都比过去好，价格还有得商量，可以好好挑选心水屋。“

虽然，年轻人买房意愿不大，但杨智翔和谢玉彩较多遇到的是：很多人想买房买车，只是国行收紧借贷门槛，银行贷款不通过而已。

杨智翔透露，“很多顾客，都是因为没有准时偿还PTPTN贷款，被列入中央信贷情报资讯系统（CCRIS）黑名单，以致影响信用评级，无法向银行申请个人贷款或申请其他事务。 一些在CTOS（信用报告机构）记录不佳者，银行会拒批贷款。”

赚幅薪酬对比需调整

在迈向2020高收入国目标，大马面对的问题是 ：从农业社会转进工业社会，再转入服务业高收入国的努力之间，忽略了一些转型机会，经济在转型，但很多工作岗位没有转型，打工族的收入仍然很低，入不敷出。

反观高收入先进国，企业朝向永续发展的一个关键环节便是：我要照顾好我的员工。这么做，企业便能吸引、激励、和保留员工，增强企业竞争优势。

徐克宇表示，“企业的利润，对比员工薪酬，如果太高，有损企业发展。目前，西方企业利润和员工薪酬对比，已经提高到50：50左右，但大马仍维持在80：20。因此，大马企业必须改变以利润为主的生意模式，探讨生意赚幅和员工福利，朝向企业永续发展。”

买房结婚观念“过时了”

徐克宇表示，“买房，对于亚洲人，是一项传统，尤其华人，结婚之前要买房来证明财务能力。个人觉得，买房结婚的观念，不应被吹捧。”

不过，最近，政府把资源投进基建工程，长远而言，是正确做法，一旦解决交通问题，就能消除人民买不起贵房的怨气，有了完善基建，年轻人可以选择居住在比较偏远，负担较低的住宅区。

实际上，当一个国家的房地产发展饱和，交通规划四通八达，这个国家，便不注重”居者有其屋“，像德国，房屋拥有率，稍微超过50%而已。

想像未来5年，国内基建工程都竣工，除了可把偏远市区的人带进市区，同时亦可解决年轻人的消费瓶颈，不需花很多钱在房贷上，就有更多金钱去消费，追求素质生活。 甚至，年轻一族可能更接受：不买房也可租房。

“老一辈觉得，买房是最好的投资。但现在，这个观念已淡化，屋业的投资回酬已没过去那么高，市场还在消化著之前的过剩供应。”他说。

政府建屋须供需平衡

徐克宇表示，“目前，政府推广可负担房屋，计划2017年前，兴建100万间可负担中价房屋，以迎合中低收入人民的需求 。这群人民是最大群人口，不照顾他们的需求，他们不满，政府就头痛。即便由政府建屋，仍须确保供需平衡，不然就浪费资源。”

资源有限，拿来盖屋，只是一人一户的落脚地，拿去盖厂，吸引国内外投资，扩大经济蛋糕 ，制造工作岗位，提升整体经济表现，令全马人民受惠。

对此，谢玉彩和杨智翔坦言，现在，人人都在讲可负担房屋，最好是50万令吉以下，小间一点没关系。发展商推出的房屋配套和概念，已转向小而耐用型住宅（soho，studio）为主。

未来，居住空间越变越窄小，再也无法向邻国炫耀：我家又大又宽敞！