大馬經濟走下坡(第二篇) 市場放緩不代表沒人買 房市泡沫爆破幾率低

報導：許雅玲
圖：本報攝影組&資料中心

2011年至2014年，大馬經歷了4年之長的國內消費榮景，成長率上探7%。這主要受當時股市和房市旺盛影響。現在，整體私人消費成長步伐放緩，主要衝擊的還是週期性企業，包括房地產和汽車銷售業。

即便私人消費不景氣，但大馬仍是亞洲家庭債務（包括車貸和房貸）負擔最嚴重的國家，家債對國內生產總值的比重，從2009年的60%，增加至2015年的89.1%。

人民收入追不上房價增長速度，導致家債聚焦房地產。本期，就把焦點放在為國家貢獻收入的房市和中小型企業吧。

先來審視一業牽動百業的房市吧。

房地產估價師楊智翔和謝玉彩不約而同表示，“2006年入行時，房市起飛，生意很好。到了2008和2009年，房市顯現低潮，為了促成房地產買賣，很多發展商推出吸引的優惠配套，包括：買屋不用付頭期錢。“

2008年全球金融風暴，大馬房市大瀉，但嚴重程度不及1998年。當其時，很多人因為生意失敗，或股票失利，急於脫售房屋來套現 ，但根本沒人要買屋子，很多人因為償還不了債務，屋子被拍賣，陷入破產，更有人走上絕路，讓人痛心。

銷售交易大幅減少

來到2010年，房地產價格被看好，加上低利率政策，房市邁入高峰期，高需求把屋業價格推至最高點，短短3個月內，屋價可以翻倍。2012年後，住宅房產市場成長放緩。未來，房市會爆發大泡沫嗎？

經濟專家拿督蔡兆源說：“今天，屋業價格仍在高點，但銷售交易大幅減少。甚至，某些地區，對於高端物業的需求驟減，出現房地產過剩問題。另一方面，想要購買屋業的人士，不管是想投資房屋的有錢人，還是購買房屋來居住的首購族 ，在嚴謹貸款條例下，貸款難獲銀行業者批准。話雖如此，目前，大馬房市泡沫破滅的可能性不高。 ”

對此，楊智翔、謝玉彩，還有經濟分析師徐克宇均表認同：大馬房市不會崩盤。

徐克宇進一步說明，“2009年至2010年，大馬房市供需上有明顯落差，供應不足，需求很高，開始把房價推至高點。然而，房地產不是永遠處於高峰的生意，我們不能永遠依賴房地產來刺激國家經濟。因此，早在房市週期下滑之前，即在2014年，國行開始打房，祭出收緊的房貸政策，包括限制第三間房貸一定要少過70%，還有產業盈利稅。”

國行打房的影響，已在2015年呈現出來－－銷售業績下跌。畢竟，經濟拮据時，可馬上改善個人金融狀況的方法，就是：不買房子，不買車子，日子再苦，還是可以生存。

呆賬影響銀行操作

對於徐克宇而言，房地產始終只是一個“落腳地”，長遠來講，房地產的供需必須平衡，不能每年建好又建，以致最後供應過剩，造成房市風暴，這對一個經濟體的破壞力是非常大的。美國1997年的次貸風暴，就是過度刺激房市消費，造成經濟災難。

他說：“目前，大馬銀行的整體放貸，幾乎一半借給房地產相關項目。國行不希望房市過熱帶來不利後果，因為大馬經濟若面對另一波低潮，造成失業率上升，多數人還不起貸款，呆賬就會影響銀行操作，令國家經濟無法前進。”

江華強：趁不景氣企業轉型

把關注拉回在百業中，佔領國內製造領域高達95%的中小型企業。

相比1997和2008年的兩次經濟風暴，現在的中小型企業，處境不算太壞，很多業主口講要倒閉，但並沒真正倒閉，只是，員工離職或外勞約滿，便不再填補空缺而已。

“兩次經濟風暴，中小型企業一直念茲在茲談轉型，可是朝向轉型者不到5%，其餘還是維持傳統經營模式，依賴低價勞工來生產。”

中小企業佈局轉型

馬來西亞中小企業公會總會長拿督江華強透露，“現在，中小型企業比以前有更多商機，因為融資途徑多了，不僅政府允許眾籌和提高利息貸款，甚至，中國也提供大馬SME一個平台，只要有好的企業，好的產品，都可以在中國上市籌錢。中小型企業，應該佈局轉型。”

過去，生意太好，訂單都接不完，企業主顧得了生產線，便顧不了其他。現在，經濟不景，訂單減少，卻是最好時機訂立目標，去瞭解公司的強點，進行內部改革，同時，善用政府補助，推動行業轉型及提升發展。

具體來說，善用科技，從內部培訓員工，提高員工生產力，再從生產流程作調整，逐漸採用半自動化和全自動化，提高量產，降低成本，提高利潤，加強市場價格競爭力， 一併解決外勞短缺問題。

開拓國際市場才能長存

截至去年，中小型企業佔國內企業97.3%及國內生產總值（GDP）35.9%，惟貢獻出口僅17.8%。當中，中小型企業高達80%出口皆來自電子設備及機械，其他類型製造業貢獻比例更低於5%，各領域並沒有均衡發展。

對此，江華強坦言，中小型企業的出口低，這和生產力低有關。畢竟，在缺乏良好政策、人力培訓、技術提升等轉型基礎下，80.2%的業者只想專注國內市場，維持生存。”

不提升就被淘汰

迄今，大馬已簽署共14份自由貿易協議（FTA），當中13份已生效，最新簽署的TPP預計將在2018年生效。對此，江華強強調，“中小型企業別只做3000萬人口的國內市場，應該盯緊6.5億人口的消費市場。相對的，我國也會開放市場給外國公司，自由市場汰弱留強，大馬中小型企業不自我提升，恐怕會被淘汰。“

“大馬中小型企業的技術不差，尤其機械設備，只是沒有機會發揮而已。”

有個專做機械零件的業主，技術水平很好，只做國內幾個客戶，江華強鼓勵他：你有技術，必須開拓國際市場。

“後來，他接了德國的訂單。此外，他的國內客戶要從國外購買昂貴機械來馬，我就建議，不如做個機械樣品給他們使用，滿意才下訂單。因為價錢便宜，品質又好，又促成國內新訂單。”

房價微跌不會暴跌

謝玉彩坦言，2014年中，房價已穩和，市場仍有需求。現在，經濟不景衝擊高端產業，特別是，外資不來，外資購買或租住房地產的比率大跌，大城市高端公寓居住率低，店屋置空情況更慘。總結來說，買賣變緩，出租變多。

她說：“現在，很多投資者有錢，他們只是在觀望市場動靜，想要等機會壓價而已。我們不敢想像2017年的房市交易量，因為，明年，更多屋業工程將建好，供多於求。經濟週期，10年一輪，希望2018年會更好。”

房市泡沫不會爆破，那麼，房價會否大洗牌？

也是房地產經紀的他們坦言，城市要價一百萬以上的房屋，都很難賣出。預測房價會下跌一些，但不會暴跌。1998年的慘痛經歷，教會了投資者，即便在2008年慘況中，仍不致血本無歸。現在的屋主，持有能力強，不會隨便拋售屋子，房價不會大洗牌。

楊智翔說：“不過，對於想要購屋居住的人而言，現在是最好的佈局時機，因為不管配套或發居住概念，現在都比過去好，價格還有得商量，可以好好挑選心水屋。“

雖然，年輕人買房意願不大，但楊智翔和謝玉彩較多遇到的是：很多人想買房買車，只是國行收緊借貸門檻，銀行貸款不通過而已。

楊智翔透露，“很多顧客，都是因為沒有準時償還PTPTN貸款，被列入中央信貸情報資訊系統（CCRIS）黑名單，以致影響信用評級，無法向銀行申請個人貸款或申請其他事務。 一些在CTOS（信用報告機構）記錄不佳者，銀行會拒批貸款。”

賺幅薪酬對比需調整

在邁向2020高收入國目標，大馬面對的問題是 ：從農業社會轉進工業社會，再轉入服務業高收入國的努力之間，忽略了一些轉型機會，經濟在轉型，但很多工作崗位沒有轉型，打工族的收入仍然很低，入不敷出。

反觀高收入先進國，企業朝向永續發展的一個關鍵環節便是：我要照顧好我的員工。這么做，企業便能吸引、激勵、和保留員工，增強企業競爭優勢。

徐克宇表示，“企業的利潤，對比員工薪酬，如果太高，有損企業發展。目前，西方企業利潤和員工薪酬對比，已經提高到50：50左右，但大馬仍維持在80：20。因此，大馬企業必須改變以利潤為主的生意模式，探討生意賺幅和員工福利，朝向企業永續發展。”

買房結婚觀念“過時了”

徐克宇表示，“買房，對於亞洲人，是一項傳統，尤其華人，結婚之前要買房來證明財務能力。個人覺得，買房結婚的觀念，不應被吹捧。”

不過，最近，政府把資源投進基建工程，長遠而言，是正確做法，一旦解決交通問題，就能消除人民買不起貴房的怨氣，有了完善基建，年輕人可以選擇居住在比較偏遠，負擔較低的住宅區。

實際上，當一個國家的房地產發展飽和，交通規劃四通八達，這個國家，便不注重”居者有其屋“，像德國，房屋擁有率，稍微超過50%而已。

想像未來5年，國內基建工程都竣工，除了可把偏遠市區的人帶進市區，同時亦可解決年輕人的消費瓶頸，不需花很多錢在房貸上，就有更多金錢去消費，追求素質生活。 甚至，年輕一族可能更接受：不買房也可租房。

“老一輩覺得，買房是最好的投資。但現在，這個觀念已淡化，屋業的投資回酬已沒過去那麼高，市場還在消化著之前的過剩供應。”他說。

政府建屋須供需平衡

徐克宇表示，“目前，政府推廣可負擔房屋，計劃2017年前，興建100萬間可負擔中價房屋，以迎合中低收入人民的需求 。這群人民是最大群人口，不照顧他們的需求，他們不滿，政府就頭痛。即便由政府建屋，仍須確保供需平衡，不然就浪費資源。”

資源有限，拿來蓋屋，只是一人一戶的落腳地，拿去蓋廠，吸引國內外投資，擴大經濟蛋糕 ，製造工作崗位，提升整體經濟表現，令全馬人民受惠。

對此，謝玉彩和楊智翔坦言，現在，人人都在講可負擔房屋，最好是50萬令吉以下，小間一點沒關係。發展商推出的房屋配套和概念，已轉向小而耐用型住宅（soho，studio）為主。

未來，居住空間越變越窄小，再也無法向鄰國炫耀：我家又大又寬敞！