大馬經濟走下坡(第二篇) 市場放緩不代表沒人買 房市泡沫爆破幾率低



■2012年后,住宅房產市場成長放緩。未來,房市會爆破大泡沫嗎?(檔案照)

報導:許雅玲

圖:本報攝影組&資料中心

2011年至2014年,大馬經歷了4年之長的國內消費榮景,成長率上探7%。這主要受當時股市和房市旺盛影響。現在,整體私人消費成長步伐放緩,主要衝擊的還是週期性企業,包括房地產和汽車銷售業。

即便私人消費不景氣,但大馬仍是亞洲家庭債務(包括車貸和房貸)負擔最嚴重的國家,家債對國內生產總值的比重,從2009年的60%,增加至2015年的89.1%。

人民收入追不上房價增長速度,導致家債聚焦房地產。本期,就把焦點放在為國家貢獻收入的房市和中小型企業吧。

先來審視一業牽動百業的房市吧。

房地產估價師楊智翔和謝玉彩不約而同表示,“2006年入行時,房市起飛,生意很好。到了2008和2009年,房市顯現低潮,為了促成房地產買賣,很多發展商推出吸引的優惠配套,包括:買屋不用付頭期錢。“

2008年全球金融風暴,大馬房市大瀉,但嚴重程度不及1998年。當其時,很多人因為生意失敗,或股票失利,急于脫售房屋來套現 ,但根本沒人要買屋子,很多人因為償還不了債務,屋子被拍賣,陷入破產,更有人走上絕路,讓人痛心。

銷售交易大幅減少

來到2010年,房地產價格被看好,加上低利率政策,房市邁入高峰期,高需求把屋業價格推至最高點,短短3個月內,屋價可以翻倍。2012年后,住宅房產市場成長放緩。未來,房市會爆發大泡沫嗎?

經濟專家拿督蔡兆源說:“今天,屋業價格仍在高點,但銷售交易大幅減少。甚至,某些地區,對于高端物業的需求驟減,出現房地產過剩問題。另一方面,想要購買屋業的人士,不管是想投資房屋的有錢人,還是購買房屋來居住的首購族 ,在嚴謹貸款條例下,貸款難獲銀行業者批准。話雖如此,目前,大馬房市泡沫破滅的可能性不高。 ”

對此,楊智翔、謝玉彩,還有經濟分析師徐克宇均表認同:大馬房市不會崩盤。

徐克宇進一步說明,“2009年至2010年,大馬房市供需上有明顯落差,供應不足,需求很高,開始把房價推至高點。然而,房地產不是永遠處于高峰的生意,我們不能永遠依賴房地產來刺激國家經濟。因此,早在房市週期下滑之前,即在2014年,國行開始打房,祭出收緊的房貸政策,包括限制第三間房貸一定要少過70%,還有產業盈利稅。”

國行打房的影響,已在2015年呈現出來--銷售業績下跌。畢竟,經濟拮据時,可馬上改善個人金融狀況的方法,就是:不買房子,不買車子,日子再苦,還是可以生存。

呆賬影響銀行操作

對于徐克宇而言,房地產始終只是一個“落腳地”,長遠來講,房地產的供需必須平衡,不能每年建好又建,以致最后供應過剩,造成房市風暴,這對一個經濟體的破壞力是非常大的。美國1997年的次貸風暴,就是過度刺激房市消費,造成經濟災難。

他說:“目前,大馬銀行的整體放貸,幾乎一半借給房地產相關項目。國行不希望房市過熱帶來不利后果,因為大馬經濟若面對另一波低潮,造成失業率上升,多數人還不起貸款,呆賬就會影響銀行操作,令國家經濟無法前進。”

江華強:趁不景氣企業轉型

把關注拉回在百業中,佔領國內製造領域高達95%的中小型企業。

相比1997和2008年的兩次經濟風暴,現在的中小型企業,處境不算太壞,很多業主口講要倒閉,但並沒真正倒閉,只是,員工離職或外勞約滿,便不再填補空缺而已。

“兩次經濟風暴,中小型企業一直念茲在茲談轉型,可是朝向轉型者不到5%,其余還是維持傳統經營模式,依賴低價勞工來生產。”

中小企業佈局轉型

馬來西亞中小企業公會總會長拿督江華強透露,“現在,中小型企業比以前有更多商機,因為融資途徑多了,不僅政府允許眾籌和提高利息貸款,甚至,中國也提供大馬SME一個平台,只要有好的企業,好的產品,都可以在中國上市籌錢。中小型企業,應該佈局轉型。”

過去,生意太好,訂單都接不完,企業主顧得了生產線,便顧不了其他。現在,經濟不景,訂單減少,卻是最好時機訂立目標,去瞭解公司的強點,進行內部改革,同時,善用政府補助,推動行業轉型及提升發展。

具體來說,善用科技,從內部培訓員工,提高員工生產力,再從生產流程作調整,逐漸採用半自動化和全自動化,提高量產,降低成本,提高利潤,加強市場價格競爭力, 一併解決外勞短缺問題。

開拓國際市場才能長存

截至去年,中小型企業佔國內企業97.3%及國內生產總值(GDP)35.9%,惟貢獻出口僅17.8%。當中,中小型企業高達80%出口皆來自電子設備及機械,其他類型製造業貢獻比例更低于5%,各領域並沒有均衡發展。

對此,江華強坦言,中小型企業的出口低,這和生產力低有關。畢竟,在缺乏良好政策、人力培訓、技術提升等轉型基礎下,80.2%的業者只想專注國內市場,維持生存。”

不提升就被淘汰

迄今,大馬已簽署共14份自由貿易協議(FTA),當中13份已生效,最新簽署的TPP預計將在2018年生效。對此,江華強強調,“中小型企業別只做3000萬人口的國內市場,應該盯緊6.5億人口的消費市場。相對的,我國也會開放市場給外國公司,自由市場汰弱留強,大馬中小型企業不自我提升,恐怕會被淘汰。“

“大馬中小型企業的技術不差,尤其機械設備,只是沒有機會發揮而已。”

有個專做機械零件的業主,技術水平很好,只做國內幾個客戶,江華強鼓勵他:你有技術,必須開拓國際市場。

“后來,他接了德國的訂單。此外,他的國內客戶要從國外購買昂貴機械來馬,我就建議,不如做個機械樣品給他們使用,滿意才下訂單。因為價錢便宜,品質又好,又促成國內新訂單。”

房價微跌不會暴跌

謝玉彩坦言,2014年中,房價已穩和,市場仍有需求。現在,經濟不景衝擊高端產業,特別是,外資不來,外資購買或租住房地產的比率大跌,大城市高端公寓居住率低,店屋置空情況更慘。總結來說,買賣變緩,出租變多。

她說:“現在,很多投資者有錢,他們只是在觀望市場動靜,想要等機會壓價而已。我們不敢想像2017年的房市交易量,因為,明年,更多屋業工程將建好,供多于求。經濟週期,10年一輪,希望2018年會更好。”

房市泡沫不會爆破,那么,房價會否大洗牌?

也是房地產經紀的他們坦言,城市要價一百萬以上的房屋,都很難賣出。預測房價會下跌一些,但不會暴跌。1998年的慘痛經歷,教會了投資者,即便在2008年慘況中,仍不致血本無歸。現在的屋主,持有能力強,不會隨便拋售屋子,房價不會大洗牌。

楊智翔說:“不過,對于想要購屋居住的人而言,現在是最好的佈局時機,因為不管配套或發居住概念,現在都比過去好,價格還有得商量,可以好好挑選心水屋。“

雖然,年輕人買房意願不大,但楊智翔和謝玉彩較多遇到的是:很多人想買房買車,只是國行收緊借貸門檻,銀行貸款不通過而已。

楊智翔透露,“很多顧客,都是因為沒有準時償還PTPTN貸款,被列入中央信貸情報資訊系統(CCRIS)黑名單,以致影響信用評級,無法向銀行申請個人貸款或申請其他事務。 一些在CTOS(信用報告机构)記錄不佳者,銀行會拒批貸款。”

賺幅薪酬對比需調整

在邁向2020高收入國目標,大馬面對的問題是 :從農業社會轉進工業社會,再轉入服務業高收入國的努力之間,忽略了一些轉型機會,經濟在轉型,但很多工作崗位沒有轉型,打工族的收入仍然很低,入不敷出。

反觀高收入先進國,企業朝向永續發展的一個關鍵環節便是:我要照顧好我的員工。這么做,企業便能吸引、激勵、和保留員工,增強企業競爭優勢。

徐克宇表示,“企業的利潤,對比員工薪酬,如果太高,有損企業發展。目前,西方企業利潤和員工薪酬對比,已經提高到50:50左右,但大馬仍維持在80:20。因此,大馬企業必須改變以利潤為主的生意模式,探討生意賺幅和員工福利,朝向企業永續發展。”

買房結婚觀念“過時了”

徐克宇表示,“買房,對于亞洲人,是一項傳統,尤其華人,結婚之前要買房來證明財務能力。個人覺得,買房結婚的觀念,不應被吹捧。”

不過,最近,政府把資源投進基建工程,長遠而言,是正確做法,一旦解決交通問題,就能消除人民買不起貴房的怨氣,有了完善基建,年輕人可以選擇居住在比較偏遠,負擔較低的住宅區。

實際上,當一個國家的房地產發展飽和,交通規劃四通八達,這個國家,便不注重”居者有其屋“,像德國,房屋擁有率,稍微超過50%而已。

想像未來5年,國內基建工程都竣工,除了可把偏遠市區的人帶進市區,同時亦可解決年輕人的消費瓶頸,不需花很多錢在房貸上,就有更多金錢去消費,追求素質生活。 甚至,年輕一族可能更接受:不買房也可租房。

“老一輩覺得,買房是最好的投資。但現在,這個觀念已淡化,屋業的投資回酬已沒過去那么高,市場還在消化著之前的過剩供應。”他說。

政府建屋須供需平衡

徐克宇表示,“目前,政府推廣可負擔房屋,計劃2017年前,興建100萬間可負擔中價房屋,以迎合中低收入人民的需求 。這群人民是最大群人口,不照顧他們的需求,他們不滿,政府就頭痛。即便由政府建屋,仍須確保供需平衡,不然就浪費資源。”

資源有限,拿來蓋屋,只是一人一戶的落腳地,拿去蓋廠,吸引國內外投資,擴大經濟蛋糕 ,製造工作崗位,提升整體經濟表現,令全馬人民受惠。

對此,謝玉彩和楊智翔坦言,現在,人人都在講可負擔房屋,最好是50萬令吉以下,小間一點沒關係。發展商推出的房屋配套和概念,已轉向小而耐用型住宅(soho,studio)為主。

未來,居住空間越變越窄小,再也無法向鄰國炫耀:我家又大又寬敞!

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