童言屋语‧ 紧记次贷教训 借贷给有能力偿还者

城市和谐、房屋及地方政府部近日宣布将发出贷款执照给发展商，让他们提供高达100%房贷的便利之举，引起热议。该部部长丹斯里诺奥马指出，此计划旨在协助那些无法获得银行贷款的购屋者。

其实这并非什么新措施。1951年放贷者法令里对所有有意申请贷款执照的公司所设下的条件是相同的，申请单位只需获得房政部及放贷者注册官批准即可。

在我国，一些拥有贷款执照的发展商早在此计划宣布前，就已经开始贷款给购屋者。

不管这是不是新计划，所有负责任的发展商在决定涉足前都应慎重考虑。一旦没有良好的执行框架，恐怕将引发类似美国早前所面对的次贷危机。

且让我们来回顾一下美国在不到10年前，于2008年爆发的次贷危机。有关危机源自于房贷过于扩张，其中包括贷款给不符合资格的借贷者。

在2000年代初期至中期的美国，大众轻易获得高风险贷款，因为当时的借贷机构为扩大业绩而积极放贷，完全不考量申贷人的信用程度。此举大大地刺激了房产需求，从而迅速推高房价。

无力还债泡沫即破

当房价最终飙升至巅峰时，借贷机构及投资者无法再通过再融资周转来解决房产贷款时，美国房地市场泡沫随即破灭。

房地产需求锐减，造成房价急剧下降。由于受波及人士无法偿还房贷，进而导致借贷机构也面对现金流量问题。

面对严重的信贷违约挑战，金融机构对新的房贷申请者设下更苛刻的条件，进一步抑制房地产需求。

美国爆发的次贷危机，在2008年9月的短短3周内导致该国158岁的投资银行雷曼兄弟（Lehman Brothers）破产倒闭、房地产贷款两大巨头房利美（Fannie Mae）和房地美（Freddie Mac）因频临破产而被美国政府接管，以及最大保险公司美国国际集团（AIG）被政府收购。

美国的次贷危机导致房价暴跌，造成数百亿美元的损失及经济大衰退。最糟的是，这些金融灾难还开始蔓延，甚至影响全球经融市场。

这些骨牌效应，是因租购贷款控制与供应起了根本的变化而引发。贷款给没有能力偿还的借贷者，是一项错误。

在还未正式向购屋者提供贷款服务前，我国的发展商应该以美国次贷危机为鉴。由于提供贷款不是发展商的核心业务，他们并不具备分析信贷风险的经验和知识。

此外，有别于金融机构可以通过多种方式来分散他们的信贷风险，不是所有的发展商都有此安全网络。

因此，只有负责可靠的发展商才有资格提供贷款，并以负责任的方式进行。 以下是我对如何负责任地执行此计划所提出的一些建议。

首先，申贷手续必须严谨，并确保申贷者在贷款前能够支付特定数额的头期。倘若购屋者没有能力支付房产头期，就不该诱导他们购买超出自己经济能力的房子，否则他们最终会因为信贷违约而失去房产。

第二，有意为购屋者提供房贷的发展商，应该把此当作客户服务，不该征收高利息。

审查收入相关资料

在放贷者法令下，拥有贷款执照的业者可以征收的利率分为有抵押的贷款利息每年12%，无抵押贷款利息每年18%。

但考量到有关贷款的主要目的是协助购屋者居者有其屋，提供借贷者应该检讨法令里的贷款利率，并将其调整至接近银行的房贷利率。若坚持征收上述的高利息，很大可能借贷者较后无法偿还贷款。

除了收取房产头期和提供低利息贷款，更重要的是必须确保购屋者有能力偿还贷款。

一个负责任的发展商在提供贷款前都会审查购屋者的收入相关资料，并确保后者的收入与贷款额成正比，避免购屋者为了拥屋而赔上自己的积蓄。

基于我国家庭债务占国内生产总值比例已高企在89.1%，各造务必格外小心，以避免贷款变质，最终演变成类似美国次贷危机，威胁整个经济体系。

正当政府和发展商不遗余力地为人民提供住房之际，维护人民利益及实施负责可靠的借贷政策，对于建设一个强大的国家而言，是同等重要。