童言屋語‧ 緊記次貸教訓 借貸給有能力償還者

城市和諧、房屋及地方政府部近日宣布將發出貸款執照給發展商，讓他們提供高達100%房貸的便利之舉，引起熱議。該部部長丹斯里諾奧馬指出，此計劃旨在協助那些無法獲得銀行貸款的購屋者。

其實這並非什么新措施。1951年放貸者法令里對所有有意申請貸款執照的公司所設下的條件是相同的，申請單位只需獲得房政部及放貸者註冊官批準即可。

在我國，一些擁有貸款執照的發展商早在此計劃宣布前，就已經開始貸款給購屋者。

不管這是不是新計劃，所有負責任的發展商在決定涉足前都應慎重考慮。一旦沒有良好的執行框架，恐怕將引發類似美國早前所面對的次貸危機。

且讓我們來回顧一下美國在不到10年前，于2008年爆發的次貸危機。有關危機源自于房貸過于擴張，其中包括貸款給不符合資格的借貸者。

在2000年代初期至中期的美國，大眾輕易獲得高風險貸款，因為當時的借貸機構為擴大業績而積極放貸，完全不考量申貸人的信用程度。此舉大大地刺激了房產需求，從而迅速推高房價。

無力還債泡沫即破

當房價最終飆升至巔峰時，借貸機構及投資者無法再通過再融資周轉來解決房產貸款時，美國房地市場泡沫隨即破滅。

房地產需求銳減，造成房價急劇下降。由于受波及人士無法償還房貸，進而導致借貸機構也面對現金流量問題。

面對嚴重的信貸違約挑戰，金融機構對新的房貸申請者設下更苛刻的條件，進一步抑制房地產需求。

美國爆發的次貸危機，在2008年9月的短短3周內導致該國158歲的投資銀行雷曼兄弟（Lehman Brothers）破產倒閉、房地產貸款兩大巨頭房利美（Fannie Mae）和房地美（Freddie Mac）因頻臨破產而被美國政府接管，以及最大保險公司美國國際集團（AIG）被政府收購。

美國的次貸危機導致房價暴跌，造成數百億美元的損失及經濟大衰退。最糟的是，這些金融災難還開始蔓延，甚至影響全球經融市場。

這些骨牌效應，是因租購貸款控制與供應起了根本的變化而引發。貸款給沒有能力償還的借貸者，是一項錯誤。

在還未正式向購屋者提供貸款服務前，我國的發展商應該以美國次貸危機為鑒。由于提供貸款不是發展商的核心業務，他們並不具備分析信貸風險的經驗和知識。

此外，有別于金融機構可以通過多種方式來分散他們的信貸風險，不是所有的發展商都有此安全網絡。

因此，只有負責可靠的發展商才有資格提供貸款，並以負責任的方式進行。 以下是我對如何負責任地執行此計劃所提出的一些建議。

首先，申貸手續必須嚴謹，並確保申貸者在貸款前能夠支付特定數額的頭期。倘若購屋者沒有能力支付房產頭期，就不該誘導他們購買超出自己經濟能力的房子，否則他們最終會因為信貸違約而失去房產。

第二，有意為購屋者提供房貸的發展商，應該把此當作客戶服務，不該征收高利息。

審查收入相關資料

在放貸者法令下，擁有貸款執照的業者可以征收的利率分為有抵押的貸款利息每年12%，無抵押貸款利息每年18%。

但考量到有關貸款的主要目的是協助購屋者居者有其屋，提供借貸者應該檢討法令里的貸款利率，並將其調整至接近銀行的房貸利率。若堅持征收上述的高利息，很大可能借貸者較后無法償還貸款。

除了收取房產頭期和提供低利息貸款，更重要的是必須確保購屋者有能力償還貸款。

一個負責任的發展商在提供貸款前都會審查購屋者的收入相關資料，並確保后者的收入與貸款額成正比，避免購屋者為了擁屋而賠上自己的積蓄。

基于我國家庭債務占國內生產總值比例已高企在89.1%，各造務必格外小心，以避免貸款變質，最終演變成類似美國次貸危機，威脅整個經濟體系。

正當政府和發展商不遺余力地為人民提供住房之際，維護人民利益及實施負責可靠的借貸政策，對于建設一個強大的國家而言，是同等重要。