辦公單位建太多 2年內租金恐大挫

（吉隆坡1日訊）國內興建太多辦公單位，未來2至3年內還會有500萬平方尺辦公空間供應湧進市場，加上當前經濟低迷，房產專家認為，辦公樓的租金及投資回酬恐大挫！

國際房地產顧問公司Rahim & Co執行主席丹斯里阿都拉欣指出，國內辦公單位市場供應確實已屆飽和階段，預計低迷情況料還會維持2至3年，之後市場才會進入調整。

“其實這也是整體市場大趨勢，全世界都在採取觀望姿態，包括中國經濟、英國脫歐、美國總統大選、英國及歐洲房產市場目前前景皆欠缺明朗。”

阿都拉欣是在今日出席由Rahim & Co主辦題為“大馬房地產市場 ：波動中尋找機會”研討會時，於場邊接受記者訪問時，如是指出；列席者尚有主持開幕的城市和諧、房屋及地方政府部門副部長拿督哈麗瑪。

另外，馬來西亞房地產代理公會（MIEA）前任主席兼Axis產託管理人公司投資主管希瓦（Siva Shanker）在分享辦公市場走勢及前景時，引用國家房地產資訊中心（NAPIC）及PPC國際產業公司的研究數據指出，目前單是吉隆坡及雪蘭莪地區專門建設可租用的辦公空間一共高達9270萬平方尺。

他說：“在今年下半年，將會有額外580萬平方尺新建辦公空間供應，包括白沙羅的帝國城（Empire City）的標誌性大樓、大眾信託大廈、隆市的JKG大樓、白沙羅高原的豐隆大廈、敦依斯邁花園（TTDI）的Ken大廈等。”

明年租金料再跌逾15%

希瓦向《中國報》指出，目前已有業者開始下調辦公空間的租金，也有部份準備調降，預測明年辦公市場租金將滑落介於10%至15%；另外，也有業者以更長免費租金方式做招徠，變相跌價，以期吸引租客。

他說，當前辦公空間租用率企於83%，較去年下半年的逾90%來得低，明年預計還會進一步走跌，且今次辦公空間空置期要比之前長一些，料對開發商現金流造成一定性壓力。

希瓦指出：“加上部份銀行已在裁員及開閉分行，也有部份油氣公司在更新租約時減少租賃空間如一層樓，相信是因為他們正在為更長的低迷時期做準備，這恐造成螺旋效應，進而影響其他領域信心。”

無論如何，他指出，儘管辦公空間目前供過於求，但整體並不至於陷入供應嚴重過剩，只是處於滯銷（overhang）狀態及辦公空間空置情況要比正常時候來得久，舉例正常需時6個月至1年，如今則需時1至1年半才租出去。”

200萬以下住宅房產仍有需求

針對住宅房產市場，阿都拉欣指，售價在500萬令吉及以上的豪宅市場供應量目前已超過飽合，因此售價正面臨3%至5%下滑，而許多開發商手頭也持有蠻多這類豪宅。

“至於200萬令吉及100萬令吉以下的住宅房產則未面對需求問題，推介這類房產的發展商仍然獲市場響應。”

有助降價
冀統一各州可負擔房屋

城市和諧、房屋及地方政府部門放眼統一各州政府在制定興建可負擔房屋配額及售價，目前已就此和各州政府部長洽談，國家房屋局也獲首相指示推進有關議程，未來一旦落實看好可間接降低國內可負擔房屋價格。

哈麗瑪在記者會上也指出，目前各州政府各自為政，而不同州屬也設定不同的可負擔房屋興建配額及房屋售價，而土地成本及土地用途轉換費也是其中造成發展商興建成本高居不下的其中原因。

據她指出，目前各州的廉價房屋售價各異，有些售4.2萬、一些售6.8萬、一些售7萬，有些甚至沒有限制頂價。

哈麗瑪指出：“土地售價是州政府的問題，我們無法管制，因此，為解決可負擔房屋問題，我們因此有了計劃向房屋委員會提呈建議書統一各州興建可負擔房屋政策的計劃，儘管要促成此事並不容易，但目前一切已在進行中，屆時相信有望間接降低屋價。”

阿都拉欣向《中國報》指出，目前中央政府脫售用於興建可負擔及廉價房屋的土地價格普遍低於市價的20%，州政府則是根據市場來擬定售價，部分尚算合理，但有些則定價略顯過高，以致發展商土地成本趨高。

“我認為州政府應尾隨中央政府腳步，以低於市價脫售土地，當土地成本降低後，房屋售價就有望調低。”

促改強制發展商建30%

現有州政府條例強制發展商在發展項目中納入興建至少30%的廉價屋（售價介於4萬及5萬令吉），以供低收入群購買，阿都拉欣促政府，將之修改為興建30%售價在30萬令吉以下的可負擔房屋，此舉將可一併解決國內可負擔房屋不足及發展商利潤遭侵襲問題。

“發展商在興建廉價屋時，有時非但沒有賺錢甚至出現虧著賣情況，若放寬條例，讓發展商興建可負擔房屋，而非廉價屋，這樣一來發展商至少尚有一些利潤空間；若一定要強制興建廉價屋，或可將之調低至10%。”

至於剩餘70%，發展商則可以興建任何售價的房屋項目。

阿都拉欣指，大馬在制定政策上非常好，但在執行方面卻很差，因此在落實強制性興建至少30%可負擔房屋後，政府也應該站穩立場，政策不該朝令夕改，且強制所有發展商必須遵從，沒有人例外；且可負擔房屋也不該建在偏遠的地方，應方便人民上下班。

另外，哈麗瑪也指出，首相拿督斯里納吉此前宣佈在2018年興建100萬間可負擔房屋目標，目前包括一個大馬人民房屋機構（PR1MA）在內已完成的單位已達72萬3000間。