童言屋語‧捍衛你的權利

購買房子對很多人而言，是一生中投資最大的產品。所以，花時間搜集資料，並精挑細選自己的夢想家園是理所當然的。

然而，與購屋前相比，人們最終在領過房子成為屋主後，對房子的關注程度卻大不如前。許多分層地契屋主對自己房產屬性的了解仍然是有限的。一直以來，我都有留意發展商與屋主之間的糾紛，一些屋主更因缺乏相關知識或一個誤解，而必須承受長期的痛苦。

我時常鼓勵屋主要守護自己的房子和資產，不過與此同時，屋主也必須了解自己的權益及懂得通過正確管道行使權利，以避免蒙受不必要的財務損失及其他影響。

簽約前咨詢律師

由於分層地契住宅日益普遍，想更了解自己權利的屋主不妨看看以下提及的一些關鍵要素。

首先，在我們購置房產時，必須了解房屋買賣合約（SPA）的內容，或在簽署合約前或當下咨詢律師，以了解當中的條款及權利。

當發展商正式把建竣的房子移交給購屋者時，必須在12個月內成立一個聯合管理機構（JMB），負責監督住宅大樓公共設施的管理及維修事宜，一直到至少四分之一的屋主獲得分層地契後，屋主可成立管理委員會（MC）自行管理樓宇。

如果業主面對任何與他們房產相關的索賠，如發展商偷工減料或違約，且索賠數額少於5萬令吉，他們可以把問題帶上購屋者仲裁庭，或俗稱為房屋仲裁庭。

自2002年成立以來，房屋仲裁庭在解決屋主及發展商之間的糾紛，一直扮演要角。相比起耗時且昂貴的法院訴訟，入稟房屋仲裁庭只需10令吉。

由房屋仲裁庭承審的案件答辯雙方都不需經由律師代表，除非有關案件涉及復雜的法律問題。如果一方有律師代表，另一方也會有代表律師。

屋主一般上在入稟仲裁庭的1個月內就會接獲聽證日期，而房屋仲裁庭必須在首次聽證會後的60天內做出裁決。違抗仲裁庭裁決等同犯法，並將被罰款不超過5000令吉或監禁不超過2年，或兩者兼施。

通過仲裁庭更省時省錢

對屋主而言，比起對簿公堂，通過房屋仲裁庭行使權利更為省時、省錢。然而，如果所涉及的糾紛不在房屋仲裁庭審理範圍，或有關索賠數額超過5萬令吉，有意將問題帶上法院的屋主則必須考量當法庭的判決對他們不利時，他們即將承擔的債務。

如果聯合管理機構或管理委員會決定與發展商對簿公堂，他們必須確保獲得他們所代表業主的全權委託。倘若聯合管理機構、管理委員會或其代表在敗訴後，無法獲得他們所代表業主的財務支持，這對前者而言是非常不利的。在沒有正規授權的情況下，負責把糾紛帶上法院的代表或將承擔所有堂費。

應設“訴訟基金”

為避免發生上述情況，聯合管理機構或管理委員會應該在常年大會（AGM）或特別大會（EGM）上提出對簿公堂的建議供業主表決，以集思廣益並尋求業主的同意。一旦決定通過法庭程序解決問題，聯合管理機構或管理委員會就該成立一個由所有業主支持的“訴訟基金”。

管理委員會代表要有信譽

另一邊廂，身為一名屋主，我們必須出席常年大會或特別大會，以行使業主的權利及保護自己的資產。現今，常年大會的出席率普遍偏低，許多重要的決定都只是由出席會議的10%至20%不等會員所決定。除了針對重要議題進行投票，業主也應該出席常年大會，選出代表他們的聯合管理機構或管理委員會代表。

須無犯罪前科

一般上，累計數年的管理費加上設備基金（sinking fund）總額可達數十萬甚至數百萬令吉。因此，業主必須確保只讓老實及有誠信的人成為聯合管理機構代表，才能保障自身的利益。

有意被選為聯合管理機構代表者不該擁有犯罪前科，以確保有關人士不曾被控及/或被判犯有任何刑事罪或輕微罪行。如果可以明文規定把有犯罪前科者選為聯合管理機構代表列為一項罪行，那就再理想不過了。

審查委員會成員的背景對所有居民都有好處，此做法有助確保有關委員會成員，具有良好的信譽，保護業主資產。

當我們決定購置一所房子時，尋找理想的房子只是起步。了解及行使身為屋主的權利，並為創建和諧社區作出貢獻，則是確保良好居住環境及保護好我們資產的關鍵。