大吉隆坡9计划是福是祸？ 千亿带动市场 房产却供应过剩

（吉隆坡14日讯）大吉隆坡（Greater KL）区内共有9项大型工程开跑，对整体市场而言是福亦是祸；福是将会有超过千亿令吉的工程流入市场，祸则是住宅、零售及办公室房产将面临供应过剩局面。

根据丰隆投银研究，大吉隆坡是大马人口最多的地区，共700万人（占全国的26%）。其公共交通系统在快捷巴士系统（BRT）、轻快铁（LRT）和捷运工程（MRT）等推动下获得改进；新大道如白沙罗–莎阿南大道（DASH）、新街场-淡江高架大道（SUKE）和淡江大使大道（DUKE）的陆续建成也加强了道路连接性。

未来料获提供税收优惠

因此，大型的催化发展项目也随着大吉隆坡的发展涌现，包括敦拉萨国际贸易中心（TRX）、摩天楼独立文物大厦（Warisan Merdeka）、武吉免登商业中心（BBCC）、马来西亚城（Bandar Malaysia）、Kwasa白沙罗城镇计划（Kwasa Damansara）和赛城市中心（Cyberjaya City Centre）。这些项目占地3355英亩，发展总值（GDV）至少2750亿令吉。

在这些大型计划背后，都是政府直接或间接参与其中，未来料获政府提供税收优惠，大楼出租率也会受到政府支持。例如雇员公积金局将将其总部迁往Kwasa白沙罗城镇、国民投资机构（PNB）迁至摩天楼独立文物大厦。

丰隆投银研究假设，若发展总值中的50%将构成建筑成本，这些催化发展项目将在未来20年间，为承包商带来1370亿令吉的工程，使建筑领域成为其中最大的受益者。

然而，这些高楼建竣后，已经面临供应过剩窘况的吉隆坡市中心的住宅、零售及办公室房产，恐更深陷于这漩涡中，无法自拔。

租金涨幅受限 产托压力大

丰隆投银研究称，这些催化项目蓬勃发展，房产投资信托（REIT）也不能幸免受到压力。

目前，吉隆坡市中心的人均零售空间为17平方尺，已经超越曼谷的9平方尺和新加坡的12平方尺。在这些催化发展项目的带动下，未来商场的数量将进一步增加，从而限制租金涨幅。

尽管如此，该研究认为，建立于黄金地段的购物广场如柏威年（Pavilion）和吉隆坡阳光广场（Suria KLCC）的租金应该保持合理。

至于现有的办公室房产，新项目的涌现将让其租用住率和租金承受下行压力。

该研究认为，所追踪的相关股项中，尤以马资源桂嘉产托（MQREIT， 5123，主要板产托）在办公室房产的曝光率最高，多达80%，接下来则是城中城合订产托（KLCC，5235SS，主要板产托）

有政府撑腰
私人企业难竞争

在政府的推动下，上述发展项目的成功率可用“势在必行”来形容，但吉隆坡市中心最不缺的就是办公大楼和公寓，未来私人房产发展商更要与这些公共交通导向（TOD）相关，并且有政府做靠山的项目竞争，将是大吉隆坡计划的“受灾户”之一。

丰隆投银研究以吉隆坡中央车站（KL Sentral）作为具公共交通导向优势的成功例子，相信一旦捷运工程第一阶段在2017年7月均工后，上述6项发展项目的吸引力将进一步提高。

虽说吉隆坡市中心的办公大楼和公寓都存在供应过剩风险，传统发展商未来所面临的竞争将更剧烈，不过，该行所追踪的大部份发展商都以多元化产品组合的方式来分散风险。

“若以风险曝光度计算，就以UOA发展（UOADEV，5200，主要板房产）所面临的风险最大，因其主要关注于办公楼业务。”