大吉隆坡9計劃是福是禍？ 千億帶動市場 房產卻供應過剩

（吉隆坡14日訊）大吉隆坡（Greater KL）區內共有9項大型工程開跑，對整體市場而言是福亦是禍；福是將會有超過千億令吉的工程流入市場，禍則是住宅、零售及辦公室房產將面臨供應過剩局面。

根據豐隆投銀研究，大吉隆坡是大馬人口最多的地區，共700萬人（占全國的26%）。其公共交通系統在快捷巴士系統（BRT）、輕快鐵（LRT）和捷運工程（MRT）等推動下獲得改進；新大道如白沙羅–莎阿南大道（DASH）、新街場-淡江高架大道（SUKE）和淡江大使大道（DUKE）的陸續建成也加強了道路連接性。

未來料獲提供稅收优惠

因此，大型的催化發展項目也隨著大吉隆坡的發展湧現，包括敦拉薩國際貿易中心（TRX）、摩天樓獨立文物大廈（Warisan Merdeka）、武吉免登商業中心（BBCC）、馬來西亞城（Bandar Malaysia）、Kwasa白沙羅城鎮計劃（Kwasa Damansara）和賽城市中心（Cyberjaya City Centre）。這些項目占地3355英畝，發展總值（GDV）至少2750億令吉。

在這些大型計劃背后，都是政府直接或間接參與其中，未來料獲政府提供稅收优惠，大樓出租率也會受到政府支持。例如雇員公積金局將將其總部遷往Kwasa白沙羅城鎮、國民投資機構（PNB）遷至摩天樓獨立文物大廈。

豐隆投銀研究假設，若發展總值中的50%將构成建筑成本，這些催化發展項目將在未來20年間，為承包商帶來1370億令吉的工程，使建築領域成為其中最大的受益者。

然而，這些高樓建竣后，已經面臨供應過剩窘況的吉隆坡市中心的住宅、零售及辦公室房產，恐更深陷于這漩渦中，無法自拔。

租金漲幅受限 產託壓力大

豐隆投銀研究稱，這些催化項目蓬勃發展，房產投資信托（REIT）也不能倖免受到壓力。

目前，吉隆坡市中心的人均零售空間為17平方尺，已經超越曼谷的9平方尺和新加坡的12平方尺。在這些催化發展項目的帶動下，未來商場的數量將進一步增加，從而限制租金漲幅。

儘管如此，該研究認為，建立于黃金地段的購物廣場如柏威年（Pavilion）和吉隆坡陽光廣場（Suria KLCC）的租金應該保持合理。

至于現有的辦公室房產，新項目的湧現將讓其租用住率和租金承受下行壓力。

該研究認為，所追蹤的相關股項中，尤以馬資源桂嘉產托（MQREIT， 5123，主要板產托）在辦公室房產的曝光率最高，多達80%，接下來則是城中城合訂產托（KLCC，5235SS，主要板產托）

有政府撐腰
私人企業難競爭

在政府的推動下，上述發展項目的成功率可用“勢在必行”來形容，但吉隆坡市中心最不缺的就是辦公大樓和公寓，未來私人房產發展商更要與這些公共交通導向（TOD）相關，並且有政府做靠山的項目競爭，將是大吉隆坡計劃的“受災戶”之一。

豐隆投銀研究以吉隆坡中央車站（KL Sentral）作為具公共交通導向优勢的成功例子，相信一旦捷運工程第一階段在2017年7月均工后，上述6項發展項目的吸引力將進一步提高。

雖說吉隆坡市中心的辦公大樓和公寓都存在供應過剩風險，傳統發展商未來所面臨的競爭將更劇烈，不過，該行所追蹤的大部份發展商都以多元化產品組合的方式來分散風險。

“若以風險曝光度計算，就以UOA發展（UOADEV，5200，主要板房產）所面臨的風險最大，因其主要關注于辦公樓業務。”