大吉隆坡9計劃是福是禍? 千億帶動市場 房產卻供應過剩 | 中國報 China Press

大吉隆坡9計劃是福是禍? 千億帶動市場 房產卻供應過剩

大吉隆坡9項大型工程開跑,對市場而言,究竟是福是禍?
大吉隆坡9項大型工程開跑,對市場而言,究竟是福是禍?

(吉隆坡14日訊)大吉隆坡(Greater KL)區內共有9項大型工程開跑,對整體市場而言是福亦是禍;福是將會有超過千億令吉的工程流入市場,禍則是住宅、零售及辦公室房產將面臨供應過剩局面。



根據豐隆投銀研究,大吉隆坡是大馬人口最多的地區,共700萬人(佔全國的26%)。其公共交通系統在快捷巴士系統(BRT)、輕快鐵(LRT)和捷運工程(MRT)等推動下獲得改進;新大道如白沙羅–莎阿南大道(DASH)、新街場-淡江高架大道(SUKE)和淡江大使大道(DUKE)的陸續建成也加強了道路連接性。

未來料獲提供稅收優惠

因此,大型的催化發展項目也隨著大吉隆坡的發展湧現,包括敦拉薩國際貿易中心(TRX)、摩天樓獨立文物大廈(Warisan Merdeka)、武吉免登商業中心(BBCC)、馬來西亞城(Bandar Malaysia)、Kwasa白沙羅城鎮計劃(Kwasa Damansara)和賽城市中心(Cyberjaya City Centre)。這些項目佔地3355英畝,發展總值(GDV)至少2750億令吉。



在這些大型計劃背後,都是政府直接或間接參與其中,未來料獲政府提供稅收優惠,大樓出租率也會受到政府支持。例如雇員公積金局將將其總部遷往Kwasa白沙羅城鎮、國民投資機構(PNB)遷至摩天樓獨立文物大廈。

豐隆投銀研究假設,若發展總值中的50%將構成建築成本,這些催化發展項目將在未來20年間,為承包商帶來1370億令吉的工程,使建築領域成為其中最大的受益者。

然而,這些高樓建竣後,已經面臨供應過剩窘況的吉隆坡市中心的住宅、零售及辦公室房產,恐更深陷於這漩渦中,無法自拔。

租金漲幅受限 產託壓力大

豐隆投銀研究稱,這些催化項目蓬勃發展,房產投資信託(REIT)也不能倖免受到壓力。

目前,吉隆坡市中心的人均零售空間為17平方尺,已經超越曼谷的9平方尺和新加坡的12平方尺。在這些催化發展項目的帶動下,未來商場的數量將進一步增加,從而限制租金漲幅。

儘管如此,該研究認為,建立於黃金地段的購物廣場如柏威年(Pavilion)和吉隆坡陽光廣場(Suria KLCC)的租金應該保持合理。

至於現有的辦公室房產,新項目的湧現將讓其租用住率和租金承受下行壓力。

該研究認為,所追蹤的相關股項中,尤以馬資源桂嘉產托(MQREIT, 5123,主要板產托)在辦公室房產的曝光率最高,多達80%,接下來則是城中城合訂產托(KLCC,5235SS,主要板產托)

有政府撐腰
私人企業難競爭

在政府的推動下,上述發展項目的成功率可用“勢在必行”來形容,但吉隆坡市中心最不缺的就是辦公大樓和公寓,未來私人房產發展商更要與這些公共交通導向(TOD)相關,並且有政府做靠山的項目競爭,將是大吉隆坡計劃的“受災戶”之一。

豐隆投銀研究以吉隆坡中央車站(KL Sentral)作為具公共交通導向優勢的成功例子,相信一旦捷運工程第一階段在2017年7月均工後,上述6項發展項目的吸引力將進一步提高。

雖說吉隆坡市中心的辦公大樓和公寓都存在供應過剩風險,傳統發展商未來所面臨的競爭將更劇烈,不過,該行所追蹤的大部份發展商都以多元化產品組合的方式來分散風險。

“若以風險曝光度計算,就以UOA發展(UOADEV,5200,主要板房產)所面臨的風險最大,因其主要關注於辦公樓業務。”


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