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童言屋語‧房產價值取決於管理成效 投資未來不應減費用

拿督童國模
國際房地產聯合會(FIABCI)亞太區秘書處主席
武吉佳拉房產(Bukit Kiara Properties)集團主席
歡迎意見回饋[email protected]

不同詞語的選擇與運用常帶給讀者及听眾不同的訊息,我對此深感興趣。近期,我被矛盾修辭法(oxymoron)吸引,它是用兩種不相調和或截然不同的詞語來形容一件事物,繼而達到強烈的修辭效果。

 一些日常用語如“公開的秘密”、“真實的謊言”、“震耳欲聾的沉 默”等,都是矛盾修辭法的例子,它們常帶來出乎意料的表達方式。

 在各種矛盾用詞中,公寓管理委員會(Management Corporations)及管理處(Management Offices)最常從屋主口中聽到的應該是:“我們要你降低費用,但提高管理品質。”

 猶如矛盾修辭法般,上述說法常讓我疑惑不解。謹慎管理成本是件好事,但不切實際的縮減成本則將導致設備與服務水平下降。

品質與成本成正比


 根據經驗,房地產的管理品質與成本常成正比。要降低費用卻要求更高品質,幾乎是不可能的事。

 我也听說過公寓管理委員會的居民代表為管理處設下高標準,但卻要求他們減少工作人員及清潔人員的數量以節約成本。可想而知,該公寓的管理成果必然不盡理想。

 實際上,公寓管理委員會及屋主必須投資于更好的住宅環境與品質,而非減少開支。

 儘管發展商與管理委員會在維持房地產素質中扮演重要角色,但屋主才是決定他們房產命運的主人。他們有權批准開銷預算,及管理費和設備基金(sinking fund)的用途。

 我在早前的文中提過屋主參與房產管理的重要性,例如出席常年大會(AGM)及特別大會(EGM)以行使他們的權益,發表他們所關心的課題,及批准相關的預算案。

 此外,當管理費和設備基金戶頭已累積儲備金,屋主與管理委員會必須勇于投資在他們的房地產上。

 管理成本固然重要,但精明投資未來同樣重要。通貨膨脹是現實生活的一部分,因此管理委員會與屋主在評估管理費時,必須將通脹率考慮在內。放眼世界各國,實際通脹率通常都高于官方數據。

犧牲長期效益換短期效果

 一般上,管理費是用于維修房產。設備基金則用于粉刷或重新粉刷公共地區與設施、購置動產、替換固定裝置和設備、提升及翻新公共資產,及其他所需的資本開銷。

 管理分層地契房產猶如管理一輛車子,我們必須根據行駛哩數維修及替換零件。若車子缺乏維修、待零件失靈后再做補救,它所牽涉的費用可能更高,甚至要替換也可能為時已晚。

 因此,當我們減少維修房地產的開支,該房產的素質會逐漸滑落。屆時,屋主們需要花更長時間及更高成本讓房產回復原狀。

 投資未來就猶如做運動。它看來很困難,但常運動有助加強體質,讓我們享有健康快樂的生活。

 投資在分層房地產是指要增加清潔、維修、保安及園林管理費用,而非減少有關成本。

 它也意味著經常運用設備基金替代並提升設施。在瞬息萬變的當下,若我們未能有效管理我們的房產,其他的新房產計劃會讓我們的房產看來老舊,並遭淘汰。

 一項房產的價值取決于其管理的成效。高素質的房產將讓房價繼續上升,而劣質管理則是投資者的夢魘。

 積極管理及提升房產素質,是維護房產及房價的重要方式。

 因此,每當有屋主或房地產管理公司告訴我,他們可以同時提升效率並減低成本時,我不禁疑惑,“這是否是犧牲長期效益,所換來的短期效果?”

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