（吉隆坡6日訊）疫情之下，國內零售業受創最嚴重的莫過於購物商場。國際邊境緊閉超過1年，遊客無法來馬旅遊，導致仰賴遊客消費的一線城市商場行情“凍過水”；但相比下，規模較小的二線城市商場卻能在這次疫情中幸存下來，有者業績甚至更勝疫情前，堪稱逆境大贏家之一。
目前在西馬管理6家鄰裏商場的賀達產托（HEKTAR，5121，主要板產托）總執行長拿督希山奧斯曼接受《中國報》電郵訪問時指出，此次疫情，再加上連番兩次的行動管製令，對我國大小商場業者都帶來巨大衝擊。
“但好在相較於巴生穀一代的商場，我們旗下管理的商場所處地理位置比較多元化，多處於二線城市，幾乎完全不依賴遊客人潮。這在當前疫情期間，確實占了絕對優勢。”
出租率仍高
“我們截至去年12月底的投資組合，出租率仍高達88.4%，且超過一半商場的出租率在90%以上。隻有一小部分租戶業績不佳，要求減租和回扣。”
另外，在中馬和南馬管理7家鄰裏商場的KIP產托（KIPREIT，5280，主要板產托）總財務長許為斌亦指出，該產托旗下管理的商場業績在疫情期業績不跌反漲，甚至更勝疫情前。
他回應本報提問時說：“由於KIP產托商場主要服務社區顧客，因此坦白說，這次疫情未對我們的租戶帶來負面影響。反倒是不少生鮮食品和蔬果業者，他們的生意甚至比疫情前更好。”
KIP產托官方數據顯示，該產托2020財年淨房產收入高達5601萬8000令吉，平均出租率高達90.7%。
在多州經營鄰裏商場
賀達產托目前管理的6家鄰裏商場，分別是雪蘭莪梳邦廣場（Subang Parade）、馬六甲皇冠百利廣場（Mahkota Parade）、柔佛麻坡Wetex 廣場、柔佛昔加末廣場（Segamat Central）、吉打中環廣場（Central Square）和吉打居林中環（Kulim Central）。
KIP產托目前管理的7家商場，分別在柔佛馬賽（Masai）、哥打丁宜（Kota Tinggi）、淡杯（Tampoi）、森美蘭新那旺（Senawang）、雪州萬宜（Bangi）、霹靂進打（Kinta）和馬六甲。
其中，霹靂進打的3層樓商場全權出租給永旺商場（Aeon Mall）經營，其餘6家則作為KIPMALL經營。
選擇少 易產生粘性
希山奧斯曼認為，二線城市商場的優勢在於顧客容易對一家商場產生“粘性”，因為通常小城市一眼望去也就幾家商場，選擇不多。
“事實上，除了我們位於馬六甲的皇冠百利廣場對遊客市場較為依賴，其他商場幾乎隻是服務本地社區民眾。因此十分幸運，在疫情下就算國人不能出國旅遊，甚至無法跨州，對我們商場的生意並未帶來嚴重衝擊。”
希山奧斯曼說：“本地人無論如何都需要一個適合去處，來滿足和家人朋友相聚的需要。因此我們旗下的商場也就比一線大商場更快步入複蘇。”
許為斌也透露，KIP產托旗下大部分租戶的生意在疫情爆發以來，甚至不曾陷入低迷。
他指出，真正影響生意的不是顧客不來光顧，而是行動管製令下的營業時間管製和店內人數管製。
“盡管受這些限製影響，但作為社區商場具有優勢，故能順利支撐商場生意度過疫情難關。因此，疫情未對我們的收入帶來多大衝擊。
一線收入高 二線收入穩
但追根究底，若從租金收入來看，希山奧斯曼指出，巴生穀地區商場的月租收入一般比二線城市的高出許多；這主要因為城市消費者的消費能力更高。
“一線城市和二線城市各有千秋，因為後者租金收入雖不及一線城市，但收入往往更穩定。”
他分享說，從賀達產托的2020年報來看，貢獻最大年度收入的，就是來自一線城市的雪州梳邦廣場和甲州皇冠百利廣場；兩家商場收入就占據了集團總收入的59.5%。
希山奧斯曼指出，賀達產托去年營業額高達1億1114萬令吉，雖然次季在行動管製令1.0開跑期間確實受到衝擊，但在第3和第4季度明顯回升。
我國統計局最新數據顯示，我國批發和零售貿易銷售總值在今年1月份錄得1117億令吉，按年下滑了2.7%。
步入後疫情 商場需與時並進
步入後疫情時代，希山奧斯曼認為國內商場要脫胎換骨，首先就必須推陳出新，進行適當改革，以應對國內消費者的需求。
“首先，我認為商場店家需要重新思考和定位個別商店的賣點。畢竟如今已是數碼時代，實體商店需要費心思打造更有吸引力的環境，才有辦法吸引消費者光顧。”
他也建議商場應綜合考量多用途性發展，譬如提供廣泛的休閑活動去處，以及專注提供更多餐飲商店服務。
“尤其是餐飲服務的多樣化，在亞洲商場十分受消費者歡迎。”
他以梳邦廣場為例，自2020年疫情爆發以來，就經曆了租戶重新組合。其中包括推出以銷售促銷為重點的行銷策略，以符合各個市場的需求。
為陷困租戶 提供重點援助
KIP產托和賀達產托雙雙指出，盡管旗下大部分租戶業績表現不俗，但部分業者因業務類別緣故導致經營陷困。對此，他們都會向相關租戶提供重點援助。
許為斌指出，像是經營娛樂相關業務，比如自動販賣機的業者，如今生意仍十分冷清。在這種情況下，該產托會酌情為業者安排租金分期付款計劃。
“回顧去年行動管製令1.0期間，由於絕大部分業者都無法營業。因此我們在首2周給予租戶100%租金回扣，並在後來的4周給予80%回扣，幫助租戶度過難關。”
至於賀達產托，希山奧斯曼指出，除了租金減免，該產托也通過實體和數碼平台幫助租戶刺激銷售業績，包括製作視頻來重點介紹飲食業租戶的飲食賣點。
“賀達產托還實施了租戶支持計劃，為在疫情中受創嚴重的零售業者提供幫助。”
該產托會根據具體情況與不同類別的個別租戶商議，其中包括表現良好的必要領域租戶，表現不良租戶和直到最近才被允營業的租戶。
“在做出任何安排和決定前，我們會觀察業者的過往業績和未來的潛在表現。 這是一個費力的過程，但我們更願意單獨處理，因為每個業者在管製期間的表現都不同。”
