童言屋語．家庭債務對你有何影響？

經常會有人問我，什么是家庭債務，如何最有效地管理家庭債務?

家庭債務基本上是融資機構所提供的各種附利息貸款。這些貸款可以通過抵押資產如不動產（住宅及商業房地產），或不需任何抵押獲得，如個人貸款及信用卡消費。

長期而言，住宅及商業房產具有增值潛力。根據國家房地產資訊中心（NAPIC）的數據顯示，房價在過去5年內每年平均增值9%。即使我們假設房價每年平均只增值5%，它仍是可居住的理想資產，並且會不斷升值。參照附錄的圖表，你會發現住房貸款的有效利率只有4.65%，低于其年度增值率。

另一邊廂，汽車貸款的有效利率介于5%至7.5%，取決于車型和貸款期限（有效利率是以汽車租購利率的2.5%至3%標準，加上車貸期限來計算）。除了必須繳付更高的有效利率，根據汽車保險算法和會計准則，私人轎車還會每年貶值10%至20%。事實上，每人都知道，當你從展示廳把車子開到路上的那一天，車價馬上下滑15%至25%！

無收益貸款多

私人貸款的有效利率為9%至10%，信用卡的有效利率則可高達18%至24%（就和車貸一樣，這些有效利率往往比所標示的利率來得高）。假如這些債務都用作消費不會增值及不耐用的物品，實際上是沒有收益可言。

房地產貸款（住宅和商業房地產）長期以來將會升值，因此被視為“良性債務”。反之，征收更高攤還利息，且在將來也不會營造價值的汽車、個人貸款及信用卡消費，則被視為“不良債務”或“壞賬”。

圖表內說明各種家庭債務的有效利率，也讓我想起自己在上篇撰寫有關家庭債務的文章。對國內的每個人而言，國家的家庭債務到底意味著什么？如果加上利息、其升值及貶值考量，它對我們所造成的影響又有多深遠？

貸款與利息加重家庭負擔

國家銀行的報告顯示，截至2014年底，我國的家庭債務達9404億令吉或佔國內生產總值的87.9%。住宅房屋貸款佔了總債務的45.7%（4297億令吉），租購貸款佔16.6%，個人貸款15.7%，非住宅貸款7.7%，債券6.5%，接著是信用卡及其他各佔3.9%。

貸款加上利息使得家庭負擔變得更加沉重，征收高利息的大部分貸款源自于租購、個人融資及信用卡。

這加強了我的信念，當我們以債務來投資增值物品如住房及其他有價值的資產，長期而言，這些資產將帶來比貸款利息更高的回酬。

國家銀行所發布的《2014年金融穩定與支付系統報告》進一步證實了我的想法。有關報告指出，房地產仍是很多家庭融資孩子教育基金、提供下一代金融保障，以及為退休做準備的一項重要投資。

是時候檢視債務性質

政府可以尋求途徑來減少我們對其他債務的依賴，以協助我們增加房屋及其他有價值資產的投資。比方說，積極擴展捷運、巴士、迷你巴士及德士服務的覆蓋範圍，以提供一個全面和完善的公共交通系統，這將減少人們對私人轎車的依賴，並有助我們將財務資源轉用在更高回酬的投資或購買房屋。

我在上一篇撰文裏曾提過，先進國家的房屋貸款平均佔總家庭債務的74%，我國則是45.7%。此數據告訴我，我國高企的家庭債務（佔國內生產總值的87.9%）絕大部分都花在高利息或高貶值的“壞賬”，如汽車、信用卡及個人貸款方面。

也許，現在是時候重新評估我們的債務投資組合及伴隨其而來的利息，並且檢視我們的債務負擔是屬于良性的，還是不健康的。