（吉隆坡6日讯）疫情之下，国内零售业受创最严重的莫过于购物商场。国际边境紧闭超过1年，游客无法来马旅游，导致仰赖游客消费的一线城市商场行情“冻过水”；但相比下，规模较小的二线城市商场却能在这次疫情中幸存下来，有者业绩甚至更胜疫情前，堪称逆境大赢家之一。
目前在西马管理6家邻里商场的贺达产托（HEKTAR，5121，主要板产托）总执行长拿督希山奥斯曼接受《中国报》电邮访问时指出，此次疫情，再加上连番两次的行动管制令，对我国大小商场业者都带来巨大冲击。
“但好在相较于巴生谷一代的商场，我们旗下管理的商场所处地理位置比较多元化，多处于二线城市，几乎完全不依赖游客人潮。这在当前疫情期间，确实占了绝对优势。”
出租率仍高
“我们截至去年12月底的投资组合，出租率仍高达88.4%，且超过一半商场的出租率在90%以上。只有一小部分租户业绩不佳，要求减租和回扣。”
另外，在中马和南马管理7家邻里商场的KIP产托（KIPREIT，5280，主要板产托）总财务长许为斌亦指出，该产托旗下管理的商场业绩在疫情期业绩不跌反涨，甚至更胜疫情前。
他回应本报提问时说：“由于KIP产托商场主要服务社区顾客，因此坦白说，这次疫情未对我们的租户带来负面影响。反倒是不少生鲜食品和蔬果业者，他们的生意甚至比疫情前更好。”
KIP产托官方数据显示，该产托2020财年净房产收入高达5601万8000令吉，平均出租率高达90.7%。
在多州经营邻里商场
贺达产托目前管理的6家邻里商场，分别是雪兰莪梳邦广场（Subang Parade）、马六甲皇冠百利广场（Mahkota Parade）、柔佛麻坡Wetex 广场、柔佛昔加末广场（Segamat Central）、吉打中环广场（Central Square）和吉打居林中环（Kulim Central）。
KIP产托目前管理的7家商场，分别在柔佛马赛（Masai）、哥打丁宜（Kota Tinggi）、淡杯（Tampoi）、森美兰新那旺（Senawang）、雪州万宜（Bangi）、霹雳进打（Kinta）和马六甲。
其中，霹雳进打的3层楼商场全权出租给永旺商场（Aeon Mall）经营，其余6家则作为KIPMALL经营。
选择少 易产生粘性
希山奥斯曼认为，二线城市商场的优势在于顾客容易对一家商场产生“粘性”，因为通常小城市一眼望去也就几家商场，选择不多。
“事实上，除了我们位于马六甲的皇冠百利广场对游客市场较为依赖，其他商场几乎只是服务本地社区民众。因此十分幸运，在疫情下就算国人不能出国旅游，甚至无法跨州，对我们商场的生意并未带来严重冲击。”
希山奥斯曼说：“本地人无论如何都需要一个适合去处，来满足和家人朋友相聚的需要。因此我们旗下的商场也就比一线大商场更快步入复苏。”
许为斌也透露，KIP产托旗下大部分租户的生意在疫情爆发以来，甚至不曾陷入低迷。
他指出，真正影响生意的不是顾客不来光顾，而是行动管制令下的营业时间管制和店内人数管制。
“尽管受这些限制影响，但作为社区商场具有优势，故能顺利支撑商场生意度过疫情难关。因此，疫情未对我们的收入带来多大冲击。
一线收入高 二线收入稳
但追根究底，若从租金收入来看，希山奥斯曼指出，巴生谷地区商场的月租收入一般比二线城市的高出许多；这主要因为城市消费者的消费能力更高。
“一线城市和二线城市各有千秋，因为后者租金收入虽不及一线城市，但收入往往更稳定。”
他分享说，从贺达产托的2020年报来看，贡献最大年度收入的，就是来自一线城市的雪州梳邦广场和甲州皇冠百利广场；两家商场收入就占据了集团总收入的59.5%。
希山奥斯曼指出，贺达产托去年营业额高达1亿1114万令吉，虽然次季在行动管制令1.0开跑期间确实受到冲击，但在第3和第4季度明显回升。
我国统计局最新数据显示，我国批发和零售贸易销售总值在今年1月份录得1117亿令吉，按年下滑了2.7%。
步入后疫情 商场需与时并进
步入后疫情时代，希山奥斯曼认为国内商场要脱胎换骨，首先就必须推陈出新，进行适当改革，以应对国内消费者的需求。
“首先，我认为商场店家需要重新思考和定位个别商店的卖点。毕竟如今已是数码时代，实体商店需要费心思打造更有吸引力的环境，才有办法吸引消费者光顾。”
他也建议商场应综合考量多用途性发展，譬如提供广泛的休闲活动去处，以及专注提供更多餐饮商店服务。
“尤其是餐饮服务的多样化，在亚洲商场十分受消费者欢迎。”
他以梳邦广场为例，自2020年疫情爆发以来，就经历了租户重新组合。其中包括推出以销售促销为重点的行销策略，以符合各个市场的需求。
为陷困租户 提供重点援助
KIP产托和贺达产托双双指出，尽管旗下大部分租户业绩表现不俗，但部分业者因业务类别缘故导致经营陷困。对此，他们都会向相关租户提供重点援助。
许为斌指出，像是经营娱乐相关业务，比如自动贩卖机的业者，如今生意仍十分冷清。在这种情况下，该产托会酌情为业者安排租金分期付款计划。
“回顾去年行动管制令1.0期间，由于绝大部分业者都无法营业。因此我们在首2周给予租户100%租金回扣，并在后来的4周给予80%回扣，帮助租户度过难关。”
至于贺达产托，希山奥斯曼指出，除了租金减免，该产托也通过实体和数码平台帮助租户刺激销售业绩，包括制作视频来重点介绍饮食业租户的饮食卖点。
“贺达产托还实施了租户支持计划，为在疫情中受创严重的零售业者提供帮助。”
该产托会根据具体情况与不同类别的个别租户商议，其中包括表现良好的必要领域租户，表现不良租户和直到最近才被允营业的租户。
“在做出任何安排和决定前，我们会观察业者的过往业绩和未来的潜在表现。 这是一个费力的过程，但我们更愿意单独处理，因为每个业者在管制期间的表现都不同。”
