房價太高 買不如租(第3篇)

報導：涂素燕
圖：本報資料中心

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如果問十個人，買房子好還是租房好？

相信九個人的答案是：當然是買房子，租房是幫別人供屋子。

如果問：“買房租房哪個更划算？”

很多人可能不假思索就回答：“當然是買房”，理由同上，租房是幫別人供屋子，買房子有保障，供到最后是自己的。

如果再問：“買房子比較划算，有數字根據嗎?”

你會發現，其實沒有多少人真正算過這筆賬。

而算過這筆賬后，你可能驚訝，“租不如買”的理論並不是在每個時候都通用。

這個年頭我們一直聽別人說，房價漲得很厲害，買房子投資好賺，買房自住更要快手，不然買不起房子。

可是我們很少聽到投資專家或買房投資的人告訴我們，現在我國房子租賃的回酬率是多少？許多想買房收租的人，可能都不清楚這點。

房價暴漲租金保持

房地產經紀黃國忠表示，目前我國房產出租的回酬平均是4%～4.5%。

“地點好的高級公寓，回酬可以到5%，有地房產比如雙層排屋，回酬可能是3%、4%。”

財務規劃師黃凱順表示，我國房產價格還沒暴漲之前，也就是2008年之前，我國的房產出租回酬率平均8%。

“舉個例子，以前我以50萬令吉買到一個產業，租金一年4萬，就有8%回酬，現在房價漲到百萬令吉，租金如果還是4萬令吉，回酬只剩4%。”

換另一個說法，房價大漲，房屋租金並沒有跟著大漲，對租房子的人來說影響其實不大。

他說，如果只是需要一個棲身之處的人，這個時候就繼續租房子，不需要急著買房子。

買房有保障乃迷思

在我國，買得起房子卻寧願租房的人很少，多數人是因為買不起房子才租房，所以不管買不買得起房子，租房的人普遍也給人買不起房子的印象。

可是在美國、歐洲一些國家，許多人已經意識到，當購房成本太高的時候，租房反而更加划算。

黃凱順建議這個高房價的時候，沒有能力買房子就應該租房。

最重要是租房可以減輕經濟負擔，避免陷入財務陷阱，另外，從投資的角度來看，高房價時候買房，就算自住還是吃虧。

有能力的人當然隨時買房子都不成問題，問題是很多明明沒有能力的人，想到供房雖然辛苦，但每個月加多幾百令吉或上千，30年或35年后，房子就是自己的，死撐買了一套房子。

買房有保障其實是一種迷思，有這種想法的人，幾乎沒有計算過供房付出的利息和時間成本，這筆錢用來做其他投資，回酬是多少？

首先，買房子要付一筆頭期錢，以目前的房價，付個5萬到10萬頭期款是很普遍的事，加上裝修房子、買家具等，買一間房子，可能開始就花掉20萬令吉。

他邊說邊用財務計算機計算給記者看，如果把這20萬令吉付頭期款的現金，投資在回酬8%的工具，30年以后回酬是201萬2000令吉。

另一點很多人沒有計算過的是，買房子償還房貸，支付的利息有多高。

以貸款40萬令吉來說，如果利息5%，攤還年限為35年，35年支付的利息總數是44萬7815令吉29仙。

根據房貸的組合方式，買下房子的約前20年，我們付的房貸，都是支付利息多過支付本金。

供過于求不怕租不到房子

如果買一個價值40萬令吉的房產，貸款利息以5%計算，攤還年限35年，每個月付還貸款的數目是2018令吉75仙。

要是租一間價值40萬令吉的房子，租金假如是產業的4%，就是約1300令吉，供房和租房的差價是700令吉左右。

黃凱順說：“如果把這700令吉省下來，用來投資，平均回酬8%，30年后得到的回酬8萬6300令吉，加上省下頭期錢投資得到的回酬，就是一筆可觀數字。”

他問：“投資一個房產，30年以后可以升值這么多嗎?”

他表示，精明的人會先把錢供給自己，而不是先償還利息。

當然，如果你選擇租房子，可是省下的房租差價或頭款錢（如果有這筆錢），還是用來花掉，最后你什么都沒有。

“但這是人的問題，不是投資的問題。”

還有就是買房子和租房面對的風險差別，這點也是很多人都會忽視的，“如果房產泡沫爆破，背負房貸的人，馬上就會面對衝擊，可是租房的人影響不大。”

當然，房產泡沫要是影響經濟，全民都會受累，但那時大家手頭都緊，屋主不可能冒然加租。

他認為，最重要的一點是，我國目前的問題不是房產供應短缺，而是有些人已經買了幾間房子，有些人卻還沒有一間自己的房子。

如果房產供應不足，應該是所有住宅區都住滿了人，“但是你看現在不是這樣，很多地方還是有空房。”

所以他認為，我國房產租金不可能突然大漲，不怕租不起房子。

現在很多人擔心沒有房子住，先買房子才理財，他說，這可能窮一輩子，最后只剩下一間房子。

理好財了，把投資回酬握在手，最大優勢是，你可以在屋價合理的時候買房子，而不是跟人家爭貴屋。

量力而為財務才自由

以目前市場的房屋租金來看，我國目前的租房市場是在合理範圍。

小市民要找一間租金在承受範圍以內的房子，應該比找一間自己買得起的房子，容易很多。

黃國忠表示：“目前我國組屋的租金大概介于500到600令吉，武吉免登（Bukit Bintang）一帶的組屋租金可以去到2000令吉，但其它地方的組屋最多是五六百令吉，價格不可能有多大調整，因為租住組屋的多數是低收入群。”

至于公寓、有地房產，他說，是視地點而定，當然越靠近市場區價格越高。

其實，上房產網站看一看，可以發現，到處有租金少于1000令吉、介于1000令吉到1500令吉、1500令吉以上的地點，視乎個人的能力，總有租得起的房子。

租房的好處是隨時可以搬遷，以求職來說，你可以隨時因為換工作而搬家，只要居住環境和交通狀況不錯地點，都是一種選擇。

單身一族可以租小一點的房子；婚后兩個人都有收入，就換租大一點的房子。

要是買房，房貸一攬上身就是30年、35年的事，不管工作、孩子就學變動或財務問題，需要搬家、大屋換小屋或賣房套現，都不是簡單的事。

最重要的是量力而為，有能力供房就供房，沒有能力的話，租房並不是問題。