童言屋語．土地資源充足 政府應負責建公屋

這句話喚起我在60年代初剛剛考獲建築學位的那段回憶。那時的我在畢業后就在吉隆坡市政局（DBKL）上班，負責興建廉價房屋計劃。

盡管在那時並沒有廉價屋政策，吉隆坡市政局仍然能在無津貼及零虧損情況下承建和銷售廉價屋，因為政府使用自己的土地。

曾幾何時，房屋建築業是一個自由企業，營運成本非常低，數千個中小型房屋發展商得以蓬勃發展，一些房屋的售價甚至可以低于每單位1萬5000令吉。

很多發展商可以每次只興建少于10個單位的房屋。由于支付不起昂貴的廣告宣傳費用，他們便在建築工地搭建簡單的告示牌吸引買家，當時的我也是中小型房屋發展商之一。可見此行業在當時是多么有效率和具經濟效益。

強制30%建廉價屋

毫無疑問，時間的流逝使情況出現變化，隨著土地和建築成本不斷攀升，盡管市場上出現競爭，房屋的價格還是繼續飆升。

到了80年代初，政府還沒有強制規定發展商興建廉價屋。直到1982年，一些州政府才開始強制私人發展商，必須在其房屋發展項目中興建30%廉價屋。

當時，所有廉價屋的售價均不可超過2萬5000令吉。直到1998年，有關當局才根據房屋類型及地點把廉價屋售價分成4個級別，價錢介于2萬5000令吉至4萬2000令吉。

許多中小型發展商視此項新措施為他們業務發展的絆腳石，當中也有很多因招架不來被迫結業。令人覺得諷刺的結果是，能夠興建具成本效益房屋的發展商數量就此驟減 。

為配合此項政策，私人發展商只好提高其他類型房屋的售價來交叉補貼興建廉價屋的成本。試想像，當銀行業者及律師必須分別提供30%免利息房貸及為30%客戶提供免手續費服務，這可行嗎？顯然，這並非長遠及永續的根治之道。

森州近期就落實了無視發展項目大小，且條件更為嚴苛的新房屋政策。州政府強制發展商必須在各自新房屋發展計劃里，興建50%可負擔房屋。

此政策的落實意味著可負擔房屋以外的購屋者須買更貴的房屋。一再令人覺得諷刺的是，一些向來通過較低營業成本興建可負擔房屋的小型發展商，將會被迫退出房地產市場。

雖說有關新房屋政策旨在提供人民更多可負擔房屋，但伴隨新政策而來的卻是局限而非獎掖。可預測的是，私人建築領域，尤其是中小型發展商將面對很多挑戰。

那么，我們該如何解決問題呢？

新加坡政府獨自承擔全部責任

在新加坡政府還未于1960年成立建屋發展局（HDB）之前，只有少于9%的新加坡人居住在政府興建的公屋裏。

近半數人口棲身于殘舊的房屋或非法住屋區。更甚的是，隨著人口不斷增長，情況日益糟糕。

在約50年前就已經意識房屋需求迫切的建屋發展局，已開始行使適當的權力進行征地、拆遷、重建及規劃工作，致力為人民提供住房。該局也由一支經驗豐富、專業且能幹的隊伍領導。

如今，因為健全的公屋政策，建屋發展局已興建超過100萬間民房。超過80%的新加坡人都住在這些由建屋發展局興建的組屋裏，當中有90%居民擁有自己所居住的單位。

為確保所有國人都能購買可負擔房屋，新加坡政府在這方面獨自承擔全部責任。他們這些年來的成就是有目共睹的，還經常成為全球借鏡的成功模式。

在我國，政府在提供人民可負擔房屋及廉價屋方面的努力還有很大改進空間。

只要政府能夠善用土地資源、委托專業及能幹的團隊領導有關任務，及維持堅定的政治意願，要想一勞永逸解決住房問題，還是指日可待的。

昂貴土地成本導致房價高企

我在之前的許多篇撰文裏就曾提出，昂貴的土地成本是導致房價高企的主因。

眼下只有擁有充足土地資源的政府，能夠在合適的地點騰出土地，或把農地轉為房屋建設用途，或購買土地興建可負擔房屋。

這就好像在70年代初，州政府以非常低廉的每英畝土地1萬令吉的價格，在莎阿南及萬宜一帶征購大片橡膠種植園區土地創建這些新城鎮一樣。

除了握有豐富的土地資源，也只有政府能夠加速審批程序，並為住房項目尋找規模效益。這些舉措都能降低整體開發成本。

參考其他國家的作法所得到的結論是，只有政府能夠成功實現可負擔房屋計劃。