【今日霹靂頭條】2013年分層管理法的利弊

獨家報導 : 曾彩冰、張嘉珮、鄭惠玉
獨家攝影 : 謝志明、曾彩冰、張嘉珮

2013年分層管理法令于6月1日在霹靂州正式生效，共管委員會（JMB）與發展商均認為該項法令通過后有利也有弊，除了可解除困擾多年的管理問題，管理單位希望執法單位妥善使用權限，避免造成市民困擾。

為確保順利及有效的處理與建築物有關的糾紛，修改項目包括2013年分層管理法令整合了2007年建築與共同擁有財產（維修及管理）法令、1985年分層地契法令，以及1966年房屋發展商（管制及執照）法令，成為相關領域的主要法令。

同時，相關建築物需設立市議會建築物委員會（COB）副主席，并成立分層管理仲裁庭，以解決糾紛等。

須先審核才執法
分層地契無憂

記者走訪怡保及金寶各組屋及公寓時，無論是發展商或是共管委員會，均認為執法單位需持有合理的衡量標準，在經過多方面審核，才採取行動。

其中，馬來西亞房地產發展商會霹靂分會會長邱文傳指出，高樓的管理面對很多問題，2013年分層管理法令限定發展商必須移交分層地契給購屋者，這做法有利也有弊。

他說，業主獲得分層地契后，需自行成立委員會管理樓宇，但是很多人都缺乏這方面的經驗。

“通常是由發展商委任某間公司去管理相關建築物，管理單位必須顧及各方面，如今交由業主自行管理，會衍生出問題。”

保障業主

他說，業主可得到一定的保障，免去買房屋多年等不到分層地契的隱憂。

“剛開始時，可先交由發展商私任的公司管理，待業主熟悉管理工作后，再讓他們接手。”

他說，任何法令都需要良好的執行，否則無法解決問題也一樣。

執法單位可闖入
住戶失自主權

金寶裕隆園D座共管委員會主席柯偉民，針對對該項法令在合理的情況下，允許執法單位強行闖入（Forced Entry）進行維修的條文指出，該條例有好處亦有壞處。

他補充，當住戶不合作而導致問題無法及時處理，共管委員會及市議會建築物委員會可依照程序採取行動，快速又有效的解決該問題。

住戶與共管委會須溝通

“但是，若由執法單位介入管理，住戶將失去自主權，也擔心會發生濫用權力的情況。”

柯偉民說，一般上，組屋的共管委員會與住戶們通過開會討論及溝通關于組屋的內部條例，并達成共識，如組屋外部的問題交由共管委員會處理，而內部的問題將由住戶負責。

他補充，如執法單位不了解該組屋的管理事務，很難有效的解決問題，為避免上述情況發生，他呼籲住戶和共管委員會之間保持良好的溝通及給予合作，以減少糾紛及問題。

與律師研究

★羅城德（近打河畔酒店經理）

近打河畔高級公寓是由共管委員會負責管理、征收管理費用等，有時候會面對住戶拖欠管理費，收取的維修費用用作維修一些通用設施，如電梯、走廊的電燈等。

雖落實了2013年分層管理法令，我們會與律師研究該法令的可行性，新法令其中一個不同之處便是共管委員會可申請進入公寓的某個單位，唯必須有警方及有關單位在場才可以。

住戶不繳費

★陳愛芬（金寶園共管委員會主席）

管理組屋多年來面對許多問題，如住戶拖欠管理費、底層住戶因無需使用樓梯，而不願繳付樓梯口電燈的維修費等。

管理費15令吉，是包括繳納地稅的費用，但住戶不願繳付，造成管委會無法繳納地稅。

管委會是自行成立且無受薪，在面對此等問題，管委會試過發通知書給相關住戶，但住戶不願意收信，導致管委會也束手無策。