借不到房貸的6大原因

整理：邱佩勛

我國家債居高不下，國家銀行于2013年開始祭出打房措施，冀阻遏家債進一步升高。房產炒家大減，近年的房市如入寒冬，而且不管是發展商還是房產買家，大家都在埋怨：錢難借！

是的，在更嚴謹的借貸條件下，獲得批准的借貸申請明顯減少。想要順利借到錢來買房，就得先了解貸款會被拒絕的原因。以下是整理自財經週刊《Focus》報導的6大原因。

1.文件不完整

文件不完整是貸款申請被拒的主要原因之一。房產教育與投資公司SkyBridge International創辦人兼總執行長溫國強指出，一些申請者沒有適當的文件來證明他們的收入，他們的文件亂七八糟，卻認為以自己的收入所得是符合借貸資格的。

“這無關你對自己收入的想法，而是你要如何說服銀行（來相信）你賺了多少。”

他說，申請貸款的文件必須是書面呈現的，這可以是薪水單、銀行結單或所得稅付款收據。

2.不知道償債率的計算方式

償還貸款的能力不足，是另一個主因。溫國強指出，一些申請者不知道銀行是根據淨收入來計算債務償還率（Debt Servicing Ratio，簡稱償債率） ，而非毛收入。

“一些申請者根據自己的毛收入，以為符合資格申請貸款，但實際上銀行是看淨收入。這表示在扣除公積金、每月扣稅或政府貸款（若有）等之后，申請者可能不再符合資格。”

所謂償債率，也就是貸款人每月供款佔入息的比率。

3. 缺乏信貸紀錄

剛畢業、沒有中央信貸資訊系統（CCRIS）紀錄的年輕申請者，由于缺乏信貸紀錄，其貸款申請尤其容易被拒。

溫國強舉例，若為一家私人有限公司工作不到一年后，你開始買屋子，但沒有信用卡和汽車貸款…那么你的貸款申請很可能會被拒絕，因為沒有還款紀錄可供銀行參考。

折衷方法是申請一張信用卡並持續一兩年，讓銀行可以追蹤你在中央信貸資訊系統的還款紀錄。

如果你為一家跨國公司工作，銀行可能會有不同看法並給你較好的待遇。儘管如此，目前許多跨國公司在全球各地展開裁員，這也可能影響銀行看法。

因此，溫國強鼓勵畢業生，先工作一兩年后才置產。

他不認為，有人可以取得預先批准的貸款來購買房產，直言銀行已不再這么做了。銀行只會告知能提高貸款獲准率的方式。

4.少過2年的收入紀錄

一般上，賺取佣金者例如自雇人士、房地產代理和多層次行銷與銷售專業人士，會面對收入紀錄不足的問題。

根據溫國強觀察，銀行一般對賺取佣金者的收入可持續性存疑，尤其那些收入紀錄少過2年者。

“賺取佣金者在入行首年往往會勤奮出外招生意，繼而收到很高的佣金收入。問題是，當他們申請銀行貸款時，銀行卻不接受他們第1年的佣金收入（證明）。”

“你可能在工作第1年每月賺2萬令吉，但銀行會質疑，你是否能在第2、第3年也持續賺取同樣的收入？”

他透露，銀行拒絕以收入面值作為參考，反之會對申請者的收入做出一定幅度的折扣，例如在計算償債率時，只算2萬令吉的70%至80%。

“銀行會扣除其他每月扣除項目，再計算每月供款，來看你是否符合資格。”

他說，如果身處賺取佣金的行業且工作少過2年，那么貸款申請很可能會被拒絕。

同樣的，如果是自己做生意不到2年，也會面對同樣待遇。

“同理，我不認為新企業家可以拿到貸款。銀行需要更多確定性，確保有關公司可以表現卓越超過2年。”

5. 背負太多項貸款

溫國強看過很多案例，一些買家在短期內買入太多房產，以個人名義借入太多貸款，這對銀行而言是一項危險訊號。

“例如，你在2年內買了4項房產，銀行可以透過中央信貸資訊系統知道你是一名投資者。即使你是和別人聯名購買，銀行也未必會高興。銀行會視你為高風險申請者。”

“當這4項房產在同一時間竣工，你必須同時償還4項貸款的分期付款時，這對銀行會是一個很大的打擊。”

擁有個人貸款的房產買家也可能處于不利位置，因為銀行不喜歡個人貸款出現在申請者的中央信貸資訊系統紀錄內。

6.偽造文件

為了爭取銀行借出更多錢，溫國強看過很多申請者偽造收入證明如薪水單。尤其那些搶購房產的人，這種做法更是普遍。

“篡改文件如同欺詐。市場上有很多人這么做，但一旦被銀行發現，他們可能會無限期的被列入黑名單。”

他說，客戶不會知道被列入黑名單，因為銀行沒義務向客戶解釋貸款申請被拒的原因。

“沒有辦法可修復這個情況。銀行不允許職員洩露拒絕原因。一名銀行職員之所以會向你解釋，可能因為他是你的朋友。”