我的雪蘭莪房屋具挑戰 依斯干達：先租後買惠人民

報導：劉佩明
專訪：雪州高級行政議員拿督依斯干達
雪州高級行政議員拿督依斯干達坦言，今年最大的挑戰是推介和落實可負擔房屋“我的雪蘭莪房屋計劃！”

他說，雪州政府成立我的雪蘭莪基金、推動“先租后買”政策、調整可負擔房屋比例和申請可負擔房屋資格等做法，皆是希望更多年輕人有能力購買屬于自己的房產。

依斯干達接受《中國報》專訪時指出， 州政府撥款1000萬令吉作為雪蘭莪基金（DANA SEL），讓無法獲得銀行貸款的可負擔房屋申請者向州政府子公司以“先租后買”（Sewa Dan Beli）的方式擁有可負擔房屋。

他指出，這個基金約可購買240間售價4萬2000令吉的可負擔房屋，州政府將“先租后買”計劃，暫時鎖定在3個地點進行。

被鎖定的3個地點分別是莎阿南的林巴再也（Rimba Jaya）、淡江的雙溪斯林（Sungai Sering）和安邦的甘榜柏倫邦（Kampung Berembang）。

他坦言，雖然這些可負擔房屋的市價約七、八萬令吉，遠超過售價的4萬2000令吉，惟仍有很多個案的人民很難獲得銀行貸款。

他說，雪蘭莪基金就是不想成功申請購買可負擔房屋的民眾，因無法獲得銀行貸款批准而錯過購買房屋的機會。

“州政府通過子公司雪州房屋與地產局和雪州控股機構有限公司（PHSB）買起這些可負擔房屋的單位，然后以“先租后買”的方式租給申請者。”

貸款獲批即可購買

““先租后買”的租戶可以租用可負擔房屋單位，直至有資格獲得銀行貸款，或者選擇租屋子至租金足以完全繳交屋價。

依斯干達指出，當租戶租了一段時期，無論是任何時候，當他們有資格獲得銀行貸款，便可向購買居住的可負擔房屋。

他說，目前租金數額未定，由于租金包含管理費和行政費，所以當租戶獲得銀行貸款，部分租金將從屋價中扣除。

“這意味著，可負擔房屋售價4萬2000令吉，假設租戶租用單位2年，子公司將從屋價中扣除之前繳交的部分租金，最終無需以4萬2000令吉購買。”

詢及若租戶一直無法獲得銀行貸款，他指出，如果他們一直無法獲得銀行貸款，可以一直以租的方式居住，直至屋價被完全繳付，仍可成為屋主。

“儘管可負擔房屋的市價達七八萬令吉，不解為何銀行不願意批准貸款？”

嚴厲督促租戶繳租

為了減少拖欠租金的情況發生，雪州房屋與地產局必須以嚴厲的態度，督促租戶繳付租金。

依斯干達指出，雪州房屋與地產局已接管2個人民組屋，根據過往的經驗，當局嚴厲的態度成功增加人民繳租的比率。

詢及很多政府組屋都面對居民嚴重拖欠租金的情形，他坦言不擔心租戶拖欠租金，因若有多次不繳交租金的紀錄，將喪失購買資格。

雪州政府也放寬申請可負擔房屋的條件，讓25歲以上的單身人士能申請購買，以前必須超過40歲的單身人士才能申請。

消費稅暫沒影響房價

消費稅落實后，暫無發展商向州政府提出調漲可負擔房屋的售價。

依斯干達指出，可負擔房屋的價格一早已經定下，且發展商興建可負擔房屋只佔整個屋業發展的30%至40%。

他說，根據房屋與地方政府部（KPKT）的說法，消費稅的到來會導致建築成本上漲約3%。

“部分建築材料沒征收消費稅，目前州政府暫時沒接獲單位提出更改可負擔房屋售價的申請。”

另外，針對安邦新村的土地被非村民成功申請地契事件，依斯干達坦言，這個情況是土地局內部處理不當，故不能怪罪得到地契的地主。

“土地擁有權是土地局發出，所以這事件也是由州政府自我要檢討。”

他提及，目前有建議“以地換地”，為新村居民物色新的土地，而這尚需與土地局開會討論。

歡迎重新發展廉價屋

依斯干達坦言，現有的廉價組屋存有很多維修問題，儘管州政府成立許多基金嘗試解決問題，但仍不足夠。

他指出，廉價組屋復新計劃（Skim Ceria）申請者繁多，故有被擴大的必要。

“目前已有120個組屋區完成復新，尚有59個組屋區處于審核申請階段，及128個組屋區的申請仍在等候。”

他說，州政府歡迎發展商重新發展舊區，將廉價組屋改造為可負擔房屋，如將舊式的5層樓廉價組屋，拆除重建為12層樓高的可負擔房屋。

他解釋，原有的業主可擁有更為舒適的居住單位，剩余單位則可出售他人。

“廉價組屋很多已陳舊，雖然可以進行維修，但是也歡迎發展商重新發展。”

公共交通系統須提升

依斯干達指出，有發展商已經鎖定一些舊區，希望重新發展，但未與居民達成拆建協議。

“根據我國現有的法令，發展商必須獲得100%業主同意拆除，才能進行重建計劃。”

他說，雪州並非沒有其他可發展的土地，但是在較為偏遠的地區，故公共交通系統必須獲得提升。

他舉例，在雪州北部，如萬撓和安達拉加比的公交系統不完善。

可對付欠管理費租戶
盼落實分層管理法

依斯干達歡迎落實《2013年分層管理法令》（757法令），以便建築物委員會（COB）有權力對拖欠管理費的組屋租戶採取行動。

他指出，以前援用《2007年建築與共管產業法令》（663法令），只可以對付拖欠管理費的業主，租戶無需負上責任。

不過，他說，目前《2013年分層管理法令》（757法令）未正式落實，因必須在各州政府的州議會通過方行。

“這法令將會帶進3月末的雪州議會討論，目前未有州政府召開州議會通過此法令。”

助幫補差額
復甦基金鎖定廉價屋

鑒于廉價屋的擱置計劃鮮少有發展商願意接手，故此“復甦擱置計劃基金”（TEPAT）暫時鎖定廉價屋的擱置計劃。

州政府在去年年尾宣布2015年財政預算案的時候，宣布成立“復甦擱置計劃基金”，獲撥款2000萬令吉。

依斯干達坦言，雪州的房屋擱置計劃，尤其廉價屋計劃，多是處于赤字狀態。

他指出，對于中價或高價房屋的屋主而言，他們或許有能力加額，但廉價屋的屋主多沒有能力額外增加復甦計劃的差額。

他說，目前州政府暫時鎖定協助復甦廉價屋的擱置計劃，盡量協助幫補差額。

“有個個案，當初屋主購買屋子時，售價是9萬令吉至10萬令吉，但擱置20多年后，要復甦這項計劃，屋價飆升至29萬令吉，而這些屋子市場價值約60萬令吉。”

依斯干達說，有些擱置計劃尚有單位未出售，州政府允許發展商以市價出售，以津貼整個復甦計劃。

同時，他提及，州政府會考量改變部分擱置房屋計劃的房屋類型，如從廉價屋改為中價屋，以便發展商能以稍高的價格出售房屋。

依斯干達舉例，一項房屋擱置計劃有4座廉價組屋，州政府可以考量讓發展商將其中2 座更換為中價組屋，便能以超過廉價組屋的價格出售。

檢討202010房屋政策

州政府將重新檢討“202010房屋政策”，根據地區需求分配所興建的房屋類型，免得供過于求的情況發生。

依斯干達說，原先州政府落實“202010房屋政策”，規定發展商必須興建指定數量的可負擔房屋，如今則改為根據地區（Mukim），重新設定我的雪蘭莪房屋比例。

他坦言，有些地區對可負擔房屋供過于求，有些則供不應求，各地區的需求不一致。

“當有些地區的居民對組屋沒有要求，州政府或會選擇興建排屋或城市屋。”

他說，排屋或城市屋會興建在廉宜和沒有爭議的土地上，興建地點多在距離市中心稍微偏遠的地方，如瓜雪、哥打公主城（Kota Puteri）和安達拉加比（Antara Gapi）。