捷運大生活圈 (第3篇)．地鐵未必刺激房價 距離200公尺以外最理想

報導：潘有文
圖：攝影組／本報資料中心／MRTcorp
捷運開到，有利房地產發展？

我國的地鐵（MRT）開建后，不少房地產專家聲稱，它將刺激地鐵線周遭房市，屋業發展可望欣欣向榮。

凡事無絕對，專家和“仙家”之間，有時僅是一線之差，還是要用自身智慧思考，聽多一些人的意見或會令人有所領悟。

“所謂房地產專家的講話，你要三思。”對于地鐵刺激周遭房地產的說法，城市土地運用及交通規劃專家吳木炎向民眾發出這樣的提醒。

他並非否定房地產專家的意見，但也不全然認同，在他的印象中，房地產專家並未說過不利大馬房地產業的壞話，但也沒提及有多少人因購買屋業而遭到巨大的經濟損失。

他從城市規劃角度來看，地鐵和房產之間的互動關係，將因地點和情況，出現不同的結果。

不想影響居住環境

“如果捷運是在商業區，捷運越靠近越好，最好就在商業地區底下。”他指出，新加坡和英國即是這般，因為商業區不介意靠近捷運。

即是說，捷運與商業區掛鉤，等同如虎添翼，有利于上班族工作，更是可以把一批又一批的人流或客源運送到商家門口。

然而，居住環境卻不相同，捷運站過于靠近住宅區，在某個程度上會帶給居民煩惱。

“如果在住宅區，最理想的捷運站點，就是距離住宅區200公尺以外的站點，走路就能到，不管屋子是用于租或住，這是最理想的。”

他指出，這類捷運站點與巴士或德士銜接，但又不是建在住宅區的道路前面，不會干擾居民日常作息。

在不影響居住環境，未受捷運站衝擊，許多人會選擇居住這類地區，若以輕快鐵作為例子，格拉那再也輕快鐵線的文良港南北花園站（Sri Rampai）即是一個例子。

“假如捷運站過于靠近，雖能走路就能到達，但每輛汽車都泊在住宅區前面或附近，整個花園亂七八糟，誰都不太會想要。”

他表示，距離住宅區兩三百公尺的站點最為理想，如果捷運站規劃得當，能在三至五公里內的站點，擁有接駁巴士（Feeder Bus）運作載送居民，也不失為一個不錯的捷運站。

選錯線放錯車
私營捷運虧本

17年前建立的輕快鐵，起初由私人企業經營，最終失敗收場，現由國基建公司接手管理。

吳木炎指出，輕快鐵無法獲利的原因之一，就是選擇錯誤的站點！

“LRT在于選錯線，放錯車站，不應該經過的地方，它去經過，應該經過的它不設站。”

舉例，輕快鐵經過雪州八打靈一帶，卻不經過市中心，而是沿著高壓電纜前進，至于經過安邦和班丹再也時，為了避免征用土地而避開發展地區，把站點建在已棄用的傳統火車路旁，無法吸引市民使用。

他指出，現在的地鐵路線已吸取輕快鐵錯誤置放站點的經驗，基本上站都在人潮集中的位置。

帶動發展需時間和金錢

以公共交通系統刺激土地發展，並非不可行，但需要付出時間和金錢的代價。

“今天在班丹英達或班丹再也的輕快鐵站，以往人潮不多，現在多了一個購物廣場和高樓住宅區，這些會慢慢發展起來。”

吳木炎表示，但是在這之前，它已經歷悲慘的一面，而且經營業者已經收盤。

換句話說，它是經歷虧損的代價后，經過十多年才出現一些發展。

“捷運經過的地方，自然會刺激週遭環境發展，但卻不在其控制底下。”他無奈的說。

依需求和發展考量設站

捷運站點考量，需從兩種方式選其一，即以交通系統刺激土地發展，或者以需求為主。

“設立一個捷運站，可能會使當地土地得到發展，但這需要長期維持，主要先以基礎建設刺激市場。”

吳木炎表示，當初的輕快鐵不少站點即是這種策略，但高成本的交通展卻會使經營者負荷不來。

另一種方式，即是以需求為導向（Demand Driven），即在已有捷運需求的地方，建立捷運站點。

“MRT 1和MRT2即是需求為主，跟著需求量選線和車站地點，也選擇車站性質，如可停放（Park and Ride）的捷運站。”

他指出，此類車站適合中上階層，擁有汽車但不想駕車進入市中心的一群，敦依斯邁花園和哥打白沙羅的地鐵站即是例子。

即使是一些中低收入地區的捷運站，也可以打造成可停放交通工具的捷運站，讓搭客放置摩哆或腳車。

中低價屋主冀靠近捷運

以吉隆坡中環廣場為中心點，向外擴散的捷運網，形成一個需約45鐘內可從城郊抵到市中心的生活圈，這對房市是否能提高房地產的買氣呢？

“或多或少會有一些影響，但應該不會很大，這是由于房市取決于供求，人民收入增加，房價才會漲一些。”大馬購屋者協會中文組主任陳鐘靈表示，公共交通並不是影響房產和價格的主要因素。

在他看來，目前吉隆坡屋價已漲至一般人負擔不起的水平，若屋價再度攀高，想要找買家可能都成問題。

高價、中價和低價的房產，各有不同的需求，高價屋業主並不會在乎公共交通情況，捷運經過與否，不會在他們購屋的考量範圍，反而希望捷運離他們越遠越好，才能擁有一個較為高級的居住環境。

“中低價房屋購買者，才會比較希望靠近捷運。”陳鐘靈分析對三種不同收入者對捷運和房產的需求。

屋價太高再方便也沒錢買

購屋者未必考量公共交通工具便利與否，例如捷運是否開到有關地區，供求和房價才是關鍵！

陳鐘靈指出，如果房市供過于求，或者房價太高，人民無法負擔，即使捷運系統如何便利，也無法刺激購屋者的購屋慾望。

“房貸幾乎是一個人一生的投資，現在房貸可向銀行貸款至35年，等同一個人大學畢業至退休，就是為屋子而活。”

而且，即使處在捷運四通八達，但屋價一直不斷的上升，想要在捷運覆蓋的範圍內購買一間屋子，也難以成功申請銀行貸款。

“現在屋價太高，銀行難批貸款，這是因為屋價超過銀行估價師的估價。”

他舉例，一間屋子售價100萬，銀行估價只值70萬，只會批準后者80％的貸款，差額需購物者自付，這可不是小數目，購屋者可能放棄貸款購屋。

不要太近不要太遠
捷運讓人又愛又恨

希望捷運靠近我家，但又不太靠近我家！這，還真難伺候呢！

當捷運新的路線固定在有人居住之處，這種朝向以需求為導向的做法，又會出現很多人反對，理由是：因為太靠近我家！

“例如，雪州敦依斯邁花園的一些住宅，距離MRT只有幾十呎，本來百萬令吉的屋子，卻有MRT從屋前經過，降低了屋子的價值。”吳木炎這么表示。

這些屋子並不靠近捷運站，而是捷運軌道“打從我門前過”，這可讓那一帶的民眾受不了。

“軌道不會方便你，車站才會方便你。”他形容，這就是捷運“走入人群”時，面對難題之一。

不管是捷運的站點或軌道走向，都不太可能完全迎合每個人的要求，因此捷運讓人又愛又恨。

站點設泊車場
鼓勵民眾乘搭

大馬人使用汽車的習慣，降低捷運對人們生活的影響力！

吳木炎表示，大馬的社會情況與外國不同，國人喜歡使用汽車代步，不會因為有地鐵就放棄買車。

捷運單位可以想方設法，在各個捷運站點下功夫，在住宅區附的捷運設置可泊車區，吸引市民使用。

同時，以經濟角度考量，在人流量高商業區設立站點，讓人可以直接搭地鐵抵達商業區。

但是，這一切對大馬人來說，都不會使他們放棄擁有一輛汽車的念頭，因為大馬人不像香港人或新加坡人，儘量不使用車子，或者像歐美國家的人民，汽車只在休閒時候才會使用。

“大馬的家庭人口還是相當多，當一家三四人想去一家靠近捷運站的購物廣場，大多數不會考量乘搭捷運，而是一家人驅車前去。”

在他看來，大馬人不太依賴公共交通工具，即使捷運的條件不錯，但依然無法吸引更多人使用，因此不太可能把捷運站列為購屋條件之一。