零售生意看淡 商場租金難逃跌勢

報導：林玉敏
（吉隆坡5日訊）有預言指“吉隆坡百萬令吉商店將在3年內以巨大落差降價”，受訪分析員雖不認同大降價講法，唯市道低迷加上網購當道，皆衝擊零售商店和商場，零售生意難做，商場的租金及回酬也難逃跌勢。

來自西藏的“巴思八”班覺多吉玉騎法王早前在主講的“離苦得樂的富貴人生”講座會上指出，未來是網絡世界，與過去靠商店零售貨物的社會有極大分別，所以在吉隆坡市值數以百萬令吉的商店，將在不到3年的時間內，以巨大落差降價。

雖然不認同商場價格不會在3年內暴跌，但考量到經商環境艱鉅，肯納格證券研究房地產領域分析師林芬潔看跌零售商店和商場的租金。

“特定商場租戶（尤其中小型企業）將縮小規模，會和商場持有者商討降低租金。再者，經濟低迷將拉低商場租戶的銷售，在銷售減少的情況下，也會和商場業主商量降低租金。”

大馬零售調查行董事經理陳海信也認為，購物中心的投資回酬將下跌。

陳海信說，來自購物中心投資的回酬在過去幾年，從雙位數10%，跌至6%，部份購物中心的投資回酬甚至跌至4%。從數據看來，將阻止許多發展商冒險參與商店與商場類型的發展計劃。

地點人口定位決定商場租金售價

商店和商場租金和售價主要看3因素，林芬潔解釋說，這包括地點、人口密集度、商場定位。”

“坐落黃金地段的商場，如在吉隆坡城中城，雙威金字塔及萬達廣場來說，還是有不少人前來逛街。相比之下，相對小型和不在市中心的鄰里廣場，則將面對挑戰，因為人口相對較少，交通也欠方便。

“與市中心廣場相比，鄰里廣場的營運商通常欠佳，在商場定位方面不佳，餐飲和商店選項也不夠多元化，難吸引購物者。”

國人週末愛逛街

雖然網購盛行，但目前在國內還無法完全取代傳統商店和商場，因為國人週末喜歡閒逛購物廣場。

大馬零售調查行指出，網購佔整體零售業不到2%。

陳海信認為，網購是消費者購買零售產品的消費平台之一。

林芬潔說，電子商務（e-commerce）確實對傳統零售商店和商場的銷售帶來影響，但以國人週末嚮往到商場閒逛的習慣，傳統零售商店和商場還不至于面對嚴重衝擊。

“雖然逛街的用意並不完全為了購物，但國人就是喜歡到商場，閒逛或用餐，免費享受冷氣，度過簡單的周末。”

陳海信說，在傳統零售商增設網購平台的同時，許多網絡零售商也建立實體商店。比方說，時裝銷售網店Zalora也就在三井暢貨園區。換句話說，實體商店還是有市場需求，不會消失。

巴生谷零售空間
下半年再增6.25%

巴生谷下半年額外336萬平方尺零售空間出現，比上半年的總零售空間多出6.25%，這預料將惡化商店供過于求的情況，零售市場也將面對更激烈的競爭。

購物中心協會顧問陳海全早前指出，零售空間市場已顯示供過于求，為了避免情況惡化，呼籲有關單位實施凍結建造新的購物中心，長達2年。

房地產代理公司萊坊（Knight Frank）早前發佈的2016上半年房地產報告也指出，我國巴生谷下半年另有336萬平方尺零售空間出現，比上半年的總零售空間5372萬平方尺，多出6.25%。