屋業管理協會建議 每月房貸償還 根據年薪調漲

大馬專業產業管理協議會（MIPPM）總裁薩古南建議，銀行業者可根據房屋買家逐年提升的薪資，調整每月的房貸償還額，提供更具彈性的償貸方案。

他舉例，一個月薪5000令吉的會計師申請35年償還期限的房屋貸款，但他的薪資不可能會一直停滯在相同水平，銀行可考慮創新的償還系統，根據借貸者薪資增長，繼而逐步提高貸款的每月償還數額。

“雖然銀行業者對借貸者的償還能力有不同考量，但我認為這是銀行業者可探索的事項。”

薩古南是在首屆MIPPM產業管理會議記者會上，如是指出，其它出席者包括大馬估價師及房產顧問協會（PEPS） 總裁符儒仁、會議舉辦主席莫哈末法依查，並由財政部副部長拿督李志亮主持開幕儀式。

對于2017年財政預算案，薩古南指出，政府應該更關注可負擔房屋，並為首次房屋買家重新實施發展商承擔利息計劃（DIBS）。

至于發展商方面，他認為，也該為實施工業化建築系統的業者提供稅務獎掖，如降低消費稅等來協助發展商。

“目前房屋不僅是價格問題，還包括可負擔性和取得融資的便利度。”

此外，莫哈末法依查表示，現在市場上也有“先租后買”計劃，當然也有其中的利與弊。

“許多先進國家都通過租賃方式獲取這些日常需求，不排除未來的Z世代也會有這種想法。這是基于用以償還貸款的款項，可以消費在其他用途上。

70%公寓管理水準不達標

根據城市福利、房屋及地方政府部在2015年調查顯示，全國有近70%公寓的管理水準低于標準。

同時，調查中的7325項高樓住宅房產，只有74項獲得5顆星評級，可見我國的房產管理水平仍有待加強。

薩古南指出，房產管理的標準主要考量因素包括安全措施、整潔度和服務費的收取，同時，良好的房產管理亦有助提升價值。

符儒仁更以有地房屋為例，圍籬房屋和沒有圍籬房屋的價值差距可能超過50%。

另外，薩古南也鼓勵屋主積極參與房產管理事項，若要外包支援團隊也要考量到安全、工程、素質管理、採購支援和金融支援因素在內。

“有效的房產管理不是降低收費，而是有效執行管理並可避免突如其來的龐大修理費。”

薩古南也促請房屋買家良好規劃預算，房屋管理費是需支付的部分費用。

開放管理專才申請資格

財政部建議修定估價師、評估師及產業代理法案，將申請成為房產管理專才的資格，開放給過去曾涉及房產相關業務的人士。

李志亮說，財政部通過旗下估價師、評估師及產業代理局推廣專業房產管理的重要性，以保障民眾的利益。

近期該局建議修定估價師、評估師及產業代理法案，將房產管理專才開放給能勝任房產管理，並在過去執行房產管理的人士。

李志亮在開幕詞中指出：“當局開放的決定，以具包容性的方法增強能力值得讚許。”

對此，薩古南稱開放給房產相關人士，有助加強有關專才的能力，也讓更多符合資格的人士向估價師、評估師及產業代理局註冊。

目前，向當局註冊的專才有超過1000人，MIPPM會員人數有約800人，但每年從國內大學畢業的房產管理科系學生只有500人，這些專才應該更良好裝備自己，以應付領域所需的房產管理。

現有還貸模式具伸縮

報導：盧慧儀

分析師認為，讓房貸償還額按年薪調漲的可行性低，況且目前銀行提供的貸款償還模式已具伸縮性。

聯昌證券研究分析師蘇孝鈞回應《中國報》詢問時稱，銀行或不樂意執行類似措施，且需不斷審核借貸人的償還能力。

他舉例，假設借貸人向銀行申請100萬令吉貸款，貸款利率4.3%，每月還款額約4700令吉，但其中3600令吉屬利息成分，或占總付款額的77%。

“就算逐步提高還款，最多只能在首幾年降低20%的還款，因為分期付款數額中有75%到80%屬利息。雖然在還貸初期有空間降低還款，但同時會拉長還款期限。”

蘇孝鈞認為，從宏觀層面來看，上述建議雖具可行性，惟難以估計借貸人的未來薪資漲幅可達預期，這變相對銀行業者帶來風險。。

另一名不願具名分析師則表示，現有還貸模式已深具伸縮性，借貸人有額外的資金也可預付每月還款。

他認為上述建議不可行，因目前買家的的收入漲幅有限，這種做法會影響銀行的盈利表現。

“現在更重要的是負擔能力，不是償還模式。”